Negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym – praktyczne wskazówki dla właścicieli nieruchomości

Choć negocjacje z przedsiębiorcą przesyłowym mogą wydawać się skomplikowane, to odpowiednie przygotowanie, a także pomoc profesjonalnego pełnomocnika może znacząco zwiększyć szanse na korzystne warunki. 

Czy jako właściciel możesz sam rozpocząć negocjacje?

Proces negocjacji zaczyna się od kontaktu ze strony przedsiębiorstwa lub właściciela działki. To kto rozpoczyna rozmowy zależy w dużej mierze od tego czy urządzenia przesyłowe znajdują się już na działce, czy infrastruktura przesyłowa jest dopiero planowana.

W pierwszym przypadku najczęściej to właściciel nieruchomości będzie stroną która rozpoczyna negocjacje – kierując stosowne wezwanie do przedsiębiorstwa przesyłowego. Już na tym etapie warto wskazać, że przed skierowaniem pisma do przedsiębiorcy przesyłowego właściciel powinien ustalić, jaki rodzaj urządzenia przesyłowego znajduje się na jego działce, a także które przedsiębiorstwo przesyłowe jest jego właścicielem. Takie dane właściciel nieruchomości może zweryfikować za pośrednictwem ogólnodostępnych serwisów internetowych, które pozwalają po numerze działki ustalić między innymi rodzaj urządzeń przesyłowych, w tym tych podziemnych np. gazociągów. 

Inaczej ten proces będzie przebiegał w przypadku inwestycji dopiero planowanych. W takim przypadku to przedsiębiorstwo przesyłowe zazwyczaj rozpoczyna negocjacje przed przystąpieniem do prac. To również po stronie przedsiębiorstwa będzie pozyskanie wszelkiej niezbędnej dla zawarcia umowy dokumentacji, np. map czy pozwoleń, jak również poniesienie kosztów związanych z zawarciem umowy o ustanowienie służebności w formie aktu notarialnego.

Co możesz negocjować z przedsiębiorstwem przesyłowym?

Jeśli rozpocząłeś już rozmowy z przedsiębiorstwem przesyłowym warto, aby w trakcie negocjacji ustalić kilka istotnych kwestii:

Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem

Wynagrodzenie powinno rekompensować zarówno samo korzystanie z gruntu przez przedsiębiorstwo, w tym ewentualne ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości przez właściciela, jak również spadek jej wartości na skutek lokalizacji urządzeń przesyłowych. Przy ustaleniu wysokości wynagrodzenia bierze się również pod uwagę powierzchnię pasa służebności, wartość rynkową gruntu oraz stopień ingerencji w prawo własności.

Ustalenie wysokości odszkodowanie za bezumowne korzystanie

Dotyczy sytuacji, kiedy urządzenia przesyłowe już znajdują się naszej nieruchomości bez umowy lub innego tytułu prawnego. Właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty odszkodowania za okres nawet do 6 lat wstecz.

Ustalenie zakresu korzystania z działki

Strony powinny dokładnie określić, gdzie znajdują się urządzenia przesyłowe, jaki pas gruntu będzie objęty służebnością oraz jakie czynności przedsiębiorstwo będzie mogło wykonywać na nieruchomości. W interesie właściciela jest, aby zakres ten był możliwie precyzyjny i ograniczony do niezbędnego minimum. Zbyt szeroko określona służebność może w przyszłości utrudniać korzystanie z nieruchomości – w tym może wpływać na możliwości jej zabudowy, przekształcenia czy też potencjalną sprzedaż.

Ustalenie sposobu dostępu do urządzeń

Istotnym jest, aby przedsiębiorstwo (poza sytuacjami awaryjnymi) informowało właściciela o planowanych pracach oraz w miarę możliwości uzgadniało z nim ich termin. Możemy również ustalić drogę dojazdową do urządzeń tak, aby dojazd odbywał się przez jedną stałą trasę.

Ustalenie naprawienia szkód

Warto ustalić z przedsiębiorcą zasady naprawy szkód, które mogą powstać podczas wykonywania prac związanych ze służebnością przesyłu. Dobrze zrobić to jeszcze przed rozpoczęciem prac. Jeśli naprawa nie będzie możliwa, należy wcześniej określić podstawy oraz sposób wypłaty odszkodowania.

Właściciel ma prawo oczekiwać, że korzystanie z nieruchomości będzie odbywało się w sposób jak najmniej uciążliwy, otrzymane wynagrodzenie będzie rzetelnie ustalone, a ewentualne szkody naprawione w sposób umożliwiający dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości. Przy prowadzeniu negocjacji warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika,  który nie tylko wynegocjuje dla właściciela nieruchomości odpowiednie wynagrodzenie, ale  zadba również, aby w umowie znalazły się ustalenia, które w oparciu o indywidualne potrzeby właściciela, pomogą zminimalizować potencjalne niedogodności związane z posadowieniem urządzeń przesyłowych – mówi radca prawny Michał Śliwa z Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy sp. k.

Co jeśli nie dojdziemy do porozumienia?

Jeżeli strony nie są w stanie osiągnąć porozumienia, możliwe jest skierowanie sprawy do sądu. Właściciel nieruchomości może wówczas żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. W praktyce jednak postępowanie sądowe jest czasochłonne i kosztowne, dlatego w wielu sytuacjach bardziej korzystne jest zawarcie porozumienia.

Dobrze przeprowadzone negocjacje pozwalają wypracować rozwiązanie satysfakcjonujące dla obu stron. Właściciel uzyskuje wynagrodzenie i jasne zasady korzystania z jego nieruchomości, natomiast przedsiębiorstwo przesyłowe zapewnia sobie podstawę prawną do korzystania z nieruchomości.

Warto pamiętać, że nie w każdej sytuacji można skierować sprawę do sądu. Jeśli przedsiębiorca korzysta z Twojego gruntu na podstawie decyzji administracyjnej, droga sądowa może być wyłączona. W takiej sytuacji – gdy nie uda się dojść do porozumienia – wysokość odszkodowania ustala właściwy organ (np. wojewoda) w drodze decyzji. Od tej decyzji można się odwołać, ale czas na złożenie odwołania jest krótki i często wynosi tylko 7 dni.

Negocjacje w praktyce – najważniejsze zasady

Negocjacje z przedsiębiorcą przesyłowym nie muszą być trudne, jeśli dobrze się do nich przygotujesz. Warto znać swoje prawa i podejść do rozmów spokojnie oraz rzeczowo. Nie należy też podpisywać żadnych dokumentów bez ich wcześniejszego dokładnego przeczytania i zrozumienia.

Pamiętaj, że jako właściciel nieruchomości masz określone uprawnienia, z których możesz korzystać. Dobrze przeprowadzone rozmowy często pozwalają osiągnąć porozumienie i uniknąć długotrwałego sporu. Jeśli jednak masz wątpliwości, warto rozważyć skorzystanie z pomocy prawnika.

Artykuł, który Państwo przeczytali, jest sponsorowany przez Kancelarię Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy sp. k. z siedzibą we Wrocławiu. Jednocześnie informujemy, że niniejszy materiał stanowi informowanie o wykonywaniu zawodu radcy prawnego w rozumieniu art. 31 ust. 2 Kodeksu Etyki Radcy Prawnego oraz informację handlową w rozumieniu § 23 ust. 2 Kodeksu Etyki Adwokackiej.