Emerytura za mieszkanie czy próba oszustwa?

O zasadach hipoteki odwróconej i kontrowersjach pojawiających się wokół tematu mówi dziennikarz ekonomiczny, redaktor naczelny "Gazety Bankowej"

Autor/źródło: Photogenica.pl, Kablonk, licencja: 0

Emerytura za mieszkanie czy próba oszustwa?

O zasadach hipoteki odwróconej i kontrowersjach pojawiających się wokół tematu mówi Maciej Goniszewski, dziennikarz ekonomiczny, redaktor naczelny „Gazety Bankowej”.

Termin „hipoteka odwrócona” większości z nas kojarzy się z chęcią wykorzystania starszych osób, które znajdują się w trudnej sytuacji życiowej. Czy rzeczywiście tak jest?

Problem z hipoteką odwróconą w Polsce polega na tym, że z jednej strony mamy duże zapotrzebowanie na ten typ produktu finansowego, a z drugiej władza ustawodawcza - pomimo wielu lat dyskusji - nie jest w stanie stworzyć przepisów regulujących rynek. Przepisów, które określałyby, jakie zapisy w umowach są dozwolone, a jakie nie, jaka jest maksymalna dopuszczalna opłata lub marża dla firm oferujących ten produkt, w jaki sposób strony mogłyby wycofać się z umowy itd. Z tego powodu osoby, które są zainteresowane odwróconą hipoteką, powinny przy wyborze oferty skorzystać z usług prawników i profesjonalnych pośredników finansowych. Oznacza to wprawdzie dodatkowy wydatek, ale może uchronić przed dużo poważniejszymi konsekwencjami, zarówno finansowymi, jak i dotyczącymi codziennego życia. Przecież jeżeli trafimy na skrajnie nieuczciwą firmę może ona tak skonstruować umowę, że wyrzuci nas z własnego mieszkania. Generalnie firmy oferujące odwróconą hipotekę zapewniają o swojej uczciwości i też apelują do ustawodawcy o stworzenie przepisów, które wyznaczą ramy ich funkcjonowania, ale dopóki te przepisy nie powstaną, a firmy nie zostaną objęte nadzorem, trzeba wykazywać daleko posuniętą ostrożność.

Poszkodowani już są

Do rzecznika praw obywatelskich wpływają już skargi na nieuczciwe firmy proponujące produkty udające odwróconą hipotekę. Największe wątpliwości ekspertów budzi to, że firmy stają się dziś właścicielami mieszkań już z chwilą podpisania umowy, a nie dopiero po śmierci klienta. Większość z nich nie daje też spadkobiercom pierwszeństwa wykupu. Dyskusje budzą również ceny przejmowanych mieszkań i wysokości miesięcznego świadczenia od 30-40% wartości rynkowej mieszkania. Klienci chcą, by regulacje prawne zakładały, że klient, który przenosi prawa do nieruchomości na instytucję wypłacającą mu dożywotnią rentę, będzie mógł zawrzeć oddzielną umowę zapewniającą mu prawo do zamieszkiwania. Projekt ustawy o hipotece odwróconej ma zawierać zapis, by firmy oferujące ten produkt podlegały nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego i mogły prowadzić tę działalność tylko po wydaniu zezwolenia. Najważniejszym jej założeniem ma być jednak zabezpieczenie interesów klientów: uświadomienie utraty własności nieruchomości lub możliwości odstąpienia od umowy. Z kolei spadkobiercy mają po śmierci świadczeniobiorcy otrzymać wyrównanie (różnicę pomiędzy aktualną wartością nieruchomości a sumą dotychczas wypłaconych świadczeń powiększonych o marże i koszty administracyjne).

Osoba, która całe życie pracowała, ma prawo dysponować swoim majątkiem tak, jak chce. Wbrew powszechnej opinii wcale nie musi wszystkiego pozostawiać w spadku... A może sięganie po hipotekę odwróconą to krzyk bezsilności?

W warunkach bardzo skromnych emerytur bez wątpienia dodatkowa renta lub w inny sposób otrzymywane pieniądze w zamian za mieszkanie, które możemy nadal użytkować, jest bardzo interesującą propozycją. Można się jednak zastanowić, czy odwrócona hipoteka jest jedynym możliwym rozwiązaniem. Pierwszym, absolutnie naturalnym krokiem starszej osoby, która ocenia, że emerytura jest zbyt mała w stosunku do jej potrzeb, to zwrócenie się do członków rodziny. Nie powinniśmy się wstydzić przed najbliższymi, że brakuje nam pieniędzy. Bardzo możliwe, że za możliwość przejęcia naszego mieszkania syn, córka, siostrzeniec lub ktoś z dalszej rodziny będzie skłonny utrzymywać nas lub płacić rentę wcale nie mniejszą niż całkowicie obca firma.

Proszę wyjaśnić - krok po kroku - na czym polega odwrócona hipoteka?

Istnieją dwa produkty finansowe, które - w dosyć dużym uproszczeniem - są nazywane odwróconą hipoteką. Żaden z nich nie został uregulowany i tak naprawdę to, co można nazywać właściwą hipoteką odwróconą, w ogóle nie jest jeszcze u nas dostępne. Mowa tutaj o produkcie bankowym, w którym to nie klient bankowi, ale bank klientowi wypłaca świadczenie podobne do raty kredytowej. Wysokość wypłat jest (za granicą) uzależniona od wieku klienta i wartości nieruchomości. Przy tym produkcie do czasu wypłaty całości kredytu lub swojej śmierci to klient pozostaje właścicielem nieruchomości, a jego spadkobiercy mogą przejąć nieruchomość i spłacić bank.

W Polsce funkcjonuje drugi model, który należałoby nazwać rentą dożywotnią, a nie odwróconą hipoteką. Ceną za rentę jest nasze mieszkanie. Umowę taką proponują firmy niebędące bankami. Tu - inaczej niż przy hipotece odwróconej - aby otrzymać jakiekolwiek świadczenie, klient najpierw musi przenieść własność nieruchomości na przedsiębiorcę, który następnie ustanawia na jego rzecz prawo pozwalające mu mieszkać w swoim mieszkaniu czy domu do końca życia. Takie prawo z reguły ustanawiane jest w formie dożywocia lub służebności osobistej mieszkania, czyli na zasadach uregulowanych w kodeksie cywilnym. Jest to rozwiązanie niekorzystne dla ewentualnych spadkobierców, ponieważ tracą oni całkowicie prawa do nieruchomości.

Co zyskuje osoba, która zdecyduje się na takie rozwiązanie?

Podstawowa zaleta to możliwość zwiększenia swoich miesięcznych dochodów i dalszego życia we własnym ukochanym mieszkaniu lub domu, bez konieczności przenoszenia się czy to do dzieci, czy to do domu starców - przynajmniej dopóki zdrowie na to pozwala. Drugą istotną zaletą, która powinna być zapisana w takiej umowie, jest gwarancja, że wypłaty będą miały miejsce do końca życia, niezależnie, czy będziemy żyć jeszcze 5 lat, 20 czy 40. Osoby długowieczne mogą w ten sposób otrzymać kwotę wyższą, niż wynosi wartość ich nieruchomości.

Czy podobne rozwiązania działają w innych krajach? Z jakim skutkiem?

Za największy rynek odwróconej hipoteki jest uznawana Wielka Brytania. Jego wartość szacuje się na ponad 205 mld funtów. Funkcjonuje tam ok. 40 instytucji oferujących produkty rentowe. Pomimo tego nie brakuje licznych wątpliwości i podejrzeń o nieuczciwe praktyki. Tylko połowa wspomnianych instytucji przyjęła na siebie kodeks dobrych praktyk, a pojawiły się także firmy, które proponują zdecydowanie niekorzystne dla emerytów umowy. Kupują one od seniorów nieruchomość po cenie zaniżonej, a następnie wynajmują im je już po cenach rynkowych. Na dodatek nie gwarantują dożywotniego użytkowania. To przykład i ostrzeżenie dla polskich emerytów, jak bardzo trzeba być przy podpisywaniu tego typu umów ostrożnym.

Kiedy Polska doczeka się regulacji prawnych w tej kwestii?

Niestety nie wiem. Prace cały czas trwają i można obserwować ścieranie się różnych grup lobbujących za różnymi uregulowaniami. Banki np. starają się, żeby w Polsce była możliwa jedynie odwrócona hipoteka bankowa. Firmy ubezpieczeniowe prezentują dostępne na świecie rozwiązania, w których w zamian za nieruchomość sprzedawane jest ubezpieczenie zapewniające regularne wypłaty do śmierci. Istniejące firmy proponujące renty przypominają, że są już na rynku i nie można ich oraz ich klientów ignorować. W którą stronę pójdzie ustawodawca? Trudno przewidzieć, podobnie jak to, kiedy zapadną jakiekolwiek decyzje.

Dziękuję za rozmowę.
Echo Katolickie 49/2013

opr. ab/ab