Pęknięcie budowlanej bańki

Grafika: studio GN.
Od stycznia 2007 r. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) aż 7 razy podnosiła stopy procentowe. Od stycznia do maja miesięczna rata kredytu w złotówkach wzrosła średnio o 150 zł

Tanieją mieszkania i domy. Cieszyć się? Każdy kij ma dwa końce. Niestety.

W Polsce przez jakiś czas ceny mieszkań i materiałów budowlanych rosły jak szalone. Tak samo jak w wielu innych krajach europejskich i w USA. Czas wzrostów jednak się skończył. Ceny nie tylko przyhamowały, ale zaczynają spadać. Zresztą dokładnie tak jak w wielu krajach europejskich i w USA. Za oceanem i na południu Europy zapaść na rynku nieruchomości bardzo negatywnie wpływa na stan całej gospodarki. Rośnie bezrobocie i inflacja. Recesja? Czy w Polsce będzie tak samo?

Zdania są podzielone

To, co różni nas np. od Hiszpanii, to duży wzrost gospodarczy. On może spowodować, że wszystkie konsekwencje krachu na rynku mieszkaniowym rozejdą się po kościach. O jakie konsekwencje chodzi? Stagnacja na rynku nieruchomości oznacza zwolnienia w firmach branżowych. I nie chodzi wcale tylko o firmy budowlane, ale cały sektor z budowlanką współpracujący. Pierwsze miesiące bieżącego roku według statystyk były najgorsze od kilku lat dla sektora budowlanego w Polsce. O 80 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim wzrosła liczba sądowo zakończonych upadłości firm budowlanych. Równocześnie aż o 350 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim jest więcej upadłości firm produkujących materiały budowlane. Na razie dotyczy to firm małych, ale może dotknąć także tych największych. Upadek firm i wzrost bezrobocia oznaczają bowiem problemy dla całej gospodarki.

Ale korekta cen to także kłopot dla części konsumentów. Tych, którzy kupili mieszkania czy zaczęli budować domy, gdy ceny były wywindowane pod samo niebo. Wtedy zaciągnęli długoterminowe kredyty, a dzisiaj, gdy ceny stanęły w miejscu, a nawet zaczęły spadać, spłacają inwestycję przepłaconą. W skrajnych wypadkach, gdy nowy właściciel popadnie w kłopoty finansowe, jego zobowiązań wobec banku nie pokryje nawet sprzedaż domu czy mieszkania. Ono po prostu będzie mniej warte niż zaciągnięty kredyt. Sytuację pogarsza (choć dotyczy to w znacznie większym stopniu USA niż Polski) fakt, że bankom zdarza się przyznawać kredyty lekkomyślnie. Dostają je osoby, które mają problemy z ich spłacaniem.

Dlaczego taniej?

Mieszkania i domy tanieją, bo były za drogie. To najkrótsze wytłumaczenie, choć może się wydawać naiwne. Gdy rynek szaleje, w którymś momencie przychodzi otrzeźwienie, korekta. Podobnie jest na giełdzie. Lokali na rynku jest coraz więcej (teraz oddawane są mieszkania, które zaczęły być budowane w szczycie sezonu budowlanego), a zatem kupujący ma większy wybór. Przez pierwsze cztery miesiące tego roku oddano do użytku prawie 80 proc. więcej mieszkań niż w tym samym okresie roku poprzedniego. Poza tym mieszkania tanieją, bo staniały materiały budowlane. Inwestycja w dom jednorodzinny, która rozpoczęła się w 2008 roku, zostanie zamknięta w kwocie o kilkadziesiąt tysięcy złotych niższej niż ta rozpoczęta rok wcześniej. To wynik zeszłorocznego boomu budowlanego i paniki, jaka w związku z nim wybuchła. W sezonie budowlanym 2007 roku ceny szybowały do góry, bo wszystkiego brakowało. W składach budowlanych tworzyły się listy kolejkowe, a towar praktycznie w każdej cenie schodził na pniu. W bieżącym sezonie materiałów nie brakuje. W większych składach wszystko można dostać od ręki. To encyklopedyczna wręcz ilustracja zasady popytu i podaży. Gdy zapotrzebowanie na jakiś towar jest większe niż jego dostępność, ceny zawsze szybują w górę.

Deweloperzy mają kłopoty także z powodu wzrostu cen ropy naftowej czy energii w ogóle. Żeby utrzymać swoje zyski, musieliby podnieść ceny. I znowu — może to doprowadzić do bankructw firm działających w sektorze budowlanym. W USA ten właśnie mechanizm spowodował na przełomie kwietnia i maja największy od 20 lat skok bezrobocia. Podobnie było w Hiszpanii. Gdy ceny nieruchomości zaczęły spadać, w ciągu zaledwie miesiąca bezrobocie podskoczyło o 2,3 proc.

Czy tak samo będzie w Polsce?

Trudno powiedzieć. Nasza gospodarka przyspiesza nieporównywalnie bardziej niż amerykańska czy hiszpańska. Czy to wyhamuje niekorzystne dla całej ekonomii zmiany na rynku nieruchomości? Czy można być czegokolwiek pewnym? Nie. Ceny dalej powinny spadać, chyba, że Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe, a to spowoduje obniżkę oprocentowania kredytów. Wtedy więcej osób będzie się mogło o nie starać, a to spowoduje wzrost liczby rozpoczętych inwestycji. Jeżeli jednak banki nie poprawią swojej oferty kredytowej, ceny będą dalej spadały. Z tego punktu widzenia, jeżeli ktoś nie musi kupować mieszkania czy budować domu, niech lepiej odczeka kilka miesięcy. Byle nie za długo. Niektórzy przewidują, że ceny materiałów budowlanych (a więc i nieruchomości) znowu pójdą w górę, gdy na dobre rozpoczną się inwestycje przed mistrzostwami Europy w piłce nożnej Euro 2012.

Wynegocjuj auto

Co zrobić, jeżeli mieszkanie potrzebne jest już teraz? Ostro negocjować jego ceny. Deweloperzy nie potrafią sprzedać do 30 proc. już wybudowanych mieszkań. Są skłonni do negocjacji. Wydają miliony złotych na promocję i reklamę swoich inwestycji. Nie obniżają jednak cen oficjalnie, bo to wymagałoby renegocjacji umów z udzielającymi im kredytu bankami. Oferują jednak różne zachęty. Umeblowana kuchnia gratis to jeden z możliwych prezentów. Niektórzy deweloperzy swoim klientom dawali małe samochody. Rozwiązaniem są też indywidualne negocjacje ceny. W eksperckich raportach można wyczytać, że średnia cena kupna metra kwadratowego mieszkania u dewelopera może być mniejsza aż o 20 proc. od ceny oficjalnej. Tutaj dużo zależy od miasta. Największe różnice pomiędzy ceną oficjalną a tą rzeczywistą występują oczywiście w Warszawie, bo to tutaj ceny mieszkań są najwyższe. O mniej więcej tyle samo można obniżyć cenę mieszkań starszych. Najszybciej tanieją mieszkania z wielkiej płyty. Już dzisiaj są one o około 1/3 tańsze niż mieszkania nowsze o tym samym metrażu i standardzie. Tak jak nie ma wśród ekspertów zgody co do tego, jak będą się kształtowały ceny nowych mieszkań i domów, tak prawie wszyscy zgadzają się, że wielka płyta będzie taniała dalej. Dlatego też nie opłaca się kupować mieszkań w dużych blokowiskach jako lokaty kapitału, inwestycji. Opłaca się je jednak kupić pod wynajem.

opr. mg/mg