Nabywania nieruchomości w prawie wspólnotowym

Największe znaczenie dla problemu nabywania nieruchomości ma zasada swobodnego przepływu kapitału. Jednak w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości sprawy związane z obrotem nieruchomościami rozstrzygane są także w powiązaniu z zasadą swobody zakładania przedsiębiorstw i swobodnego przepływu pracowników.

Zasadę swobodnego przepływu kapitału ustanowiono pierwotnie w art. 67 ust 1 Traktatu Rzymskiego. Przewidywał on stopniowe znoszenie ograniczeń w przepływie kapitału należącego do przedsiębiorców i osób stale przebywających na terytorium państw członkowskich wspólnoty z jednej strony, a z drugiej zniesienie wszelkich przejawów dyskryminacji ze względu na narodowość, siedzibę, miejsce zamieszkania podmiotów dokonujących operacji kapitałowych lub miejsce prowadzenia inwestycji. W przeciwieństwie do przepisów dotyczących tworzenia unii celnej w odniesieniu do znoszenia ograniczeń w przepływie kapitału traktat nie przewidywał precyzyjnego harmonogramu, pozostawiając Radzie zadanie dokonania liberalizacji poprzez przyjęcie odpowiednich dyrektyw. W maju 1960 r. i w grudniu 1962 Rada przyjęła dwie pierwsze dyrektywy wykonawcze do art. 67 TWE. Następny znaczący krok w liberalizacji przepływu kapitału nastąpił dopiero w 1988 roku kiedy Rada przyjęła dyrektywę 88/361, która do tej pory stanowi najważniejszy akt prawny w tej dziedzinie. Załączniki do powyższej dyrektywy wymieniał rodzaje inwestycji i lokat kapitału, które są objęte zakresem jej działania, właśnie w tym załączniku wymieniono również zakup nieruchomości. Postanowienia Rady Europejskiej w Madrycie w 1989 r. powiązały liberalizację przepływu kapitału z pierwszym etapem tworzenia Unii Gospodarczej i Walutowej. Po wejściu w życie Traktatu z Maastricht zasada pełnej swobody przepływu kapitału została wprowadzona do TWE. Artykułu 73a — 73 g TWE wprowadziły z dniem 1 stycznia 1994, tj. przejściem do drugiego etapu Unii Gospodarczej i Walutowej, nowe obecnie obowiązujące postanowienia dotyczące przepływu kapitału, zastępując dotychczasowe art. 67-73 Traktatu EWG. Traktat Amsterdamski w tej materii jedynie usunął przepisy przejściowe (art. 73 a i 73 e) oraz zmienił numerację odnośnych artykułów tak, ze obecnie normują tą kwestię art. 56 — 60 TWE.

Obecne brzmienie art. 56 zakazuje stosowania wszelkich ograniczeń w przepływie kapitałów między państwami członkowskimi oraz między państwami członkowskimi a krajami trzecimi a także znosi wszelkie ograniczenia w płatnościach w powyższym zakresie. Następne przepisy statuują pewne wyjątki od tej ogólnej reguły m. in.: art. 57 dopuszcza stosowanie wobec krajów trzecich ograniczeń istniejących przed dniem 31 grudnia 1993 r. oraz pozwala Radzie nas przyjęcie dalszych ograniczeń w przepływie kapitału z i do krajów trzecich ( w tym inwestycji w nieruchomości), art. 58 dopuszcza ustanawianie przez państwa członkowskie odpowiednich regulacji podatkowych o ile nie dyskryminują ze względu na miejsce zamieszkania lub miejsce inwestycji kapitału.

Istotnym przepisem, w kontekście obrotu nieruchomościami jest również art. 295 (dawniej 223) Traktatu. Przepis ten stanowi, iż „Niniejszy Traktat nie przesądza w niczym reżimu własności w państwach członkowskich”. Podczas rokowań nad Traktatem pierwotna propozycja treści ówczesnego art. 222 odnosiła się do własności „środków produkcji”. Wskazuje to, iż przepis ten ma znaczenie przede wszystkim do kształtowania polityki gospodarczej Państw Członkowskich, zwłaszcza możliwości nacjonalizacji przedsiębiorstw. Przepis ten jednak wyraźnie przemawia za tezą, iż prawo wspólnotowe nie ma wpływu na prawo cywilne w krajach członkowskich w zakresie form prawa własności. Trzeba tu dodać, iż prawo cywilne jest na terenie 15-stki bardzo zróżnicowane i nie przewiduje się na razie jego harmonizacji. W każdym kraju UE jest zatem np. inny reżim ksiąg wieczystych (lub ich odpowiedników), różnie wygląda też sam zakres prawa własności, dziedziczenie itp.

Orzecznictwo Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości związane z nabywaniem nieruchomości

Najbardziej znanym orzeczeniem w tej sprawie był spór pomiędzy Komisją Europejską a Grecją (C- 305/87, ECR 1989 p. 1491). Spór ten toczył się w trybie art. 226 Traktatu. Na podstawie powołanego przepisu Komisja Europejska może „pozwać” państwo członkowskie przed ETS za naruszenie zobowiązań określonych w Traktatach. W skrajnym przypadku, gdy skazany kraj uchyla się od wykonania orzeczenia może zostać na niego nałożona kara finansowa.

Komisja zarzuciła Grecji, iż niezgodnie z postanowieniami Traktatu o Wspólnocie Europejskiej utrzymuje przepisy dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.

Przepisy te były rzeczywiście wyjątkowo restrykcyjne. Zgodnie z greckim Dekretem Prezydenckim z 22 czerwca 1927 roku nabycie nieruchomości położonej w obszarze nadgranicznym przez osobę zagraniczną było nieważne oraz zagrożone sankcją grzywny oraz więzienia a notariusz, przed którym zawarto transakcje, miał być usunięty z urzędu. Takie same obostrzenia dotyczyły umów dzierżawy lub najmu nieruchomości zawartych na okres dłuższy niż trzy lata. Sankcje określone w powyższych normach dotyczyły również nieruchomości rolnych i leśnych położonych poza obszarami nadgranicznymi. W tym ostatnim przypadku zakaz mógł być zniesiony jeżeli cudzoziemiec otrzymał zezwolenie ministrów; spraw wewnętrznych, rolnictwa oraz obrony narodowej. Inny grecki akt prawny ograniczał możliwość prowadzenia przez podmiot zagraniczny egzekucji z nieruchomości na terenach nadgranicznych, wyspach, wysepkach greckich oraz wybrzeżu. Za tereny nadgraniczne uważano obszary określone przez odpowiednie akty wykonawcze. Nie bez znaczenia jest tu fakt, że ze względu na specyficzną sytuację terytorialną Grecji za obszary nadgraniczne uznawano blisko 55 % terytorium państwa.

Komisja zarzucała Grecji naruszenie postanowień art. 48 TWE mówiący o swobodzie podejmowania pracy, 52 TWE - swoboda zakładania przedsiębiorstw oraz 59, który mówi o swobodzie świadczenia usług (numeracja Traktatu o Wspólnocie Europejskiej sprzed zmian wprowadzonych przez Traktat Amsterdamski — obecnie, odpowiednio art. 39, 43, 49).

Rząd grecki nie kwestionował zasadniczo zarzutów Komisji. Przedstawił jedynie propozycje zmian do wyżej powołanych aktów prawnych, które jednak nie zostały uwzględnione z powodu opozycji w greckim parlamencie.

Trybunał w uzasadnieniu orzeczenia przytoczył swoje wcześniejsze wyroki. Dla nas ciekawa jest sprawa Fearon & Company Limited vs. Irish Land Commision (C-182/83, ECR 1984 p. 3677). Ta sprawa, przedstawiona Trybunałowi przez sąd krajowy w trybie orzeczenia wstępnego. W trybie orzeczenia wstępnego sąd krajowy może wystąpić do Trybunału w Luksemburgu z wnioskiem o stwierdzenia czy jakaś regulacja krajowa jest zgodna z prawem wspólnotowym. Tu pytanie dotyczyło irlandzkich przepisów, które uzależniały skuteczność nabycia nieruchomości przez spółki kapitałowe od nieskorzystania przez odpowiednią władzę z prawa pierwokupu (podobny zapis jest w polskiej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego). Celem tych przepisów było pozostawienie ziemi w rękach osób faktycznie na niej gospodarujących i zapobieżenie spekulacji. Normy te zostały zaskarżone przez obywateli brytyjskich, którzy posiadali udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Irlandii. Tu Europejski Trybunał Sprawiedliwości nie podzielił zarzutów skarżących. Zdaniem ETS jeżeli przepisy nie mają charakteru dyskryminującego, dotyczą w ten sam sposób podmiotów krajowych jak i pochodzących z innych państw Unii Europejskiej, nie są sprzeczne z zasadami prawa wspólnotowego.

W innej sprawie powołanej w cytowanym orzeczeniu Europejski Trybunał Sprawiedliwości rozważał włoskie przepisy dotyczące zasad przyznawania zasiłków mieszkaniowych (C-63/86, ECR 1988, p. 0029). Włoskie regulacje uzależniały przyznanie lokali na wynajem po preferencyjnych cenach jak również nabycie lokalu wyremontowanego z udziałem funduszy publicznych od wielu czynników takich jak sytuacja materialna, posiadanie innego lokalu oraz od posiadania włoskiego obywatelstwa. Ten ostatni warunek został zaskarżony przez Komisję Europejską, która uznała, że jest niezgodny ze swobodą przepływu pracowników oraz swobodą zakładania przedsiębiorstw (w tym ostatnim przypadku chodziło o osoby podejmujące działalność gospodarczą na zasadzie samozatrudnienia). Pełnomocnik Włoch argumentował, iż odpowiednie przepisy TWE zakazują dyskryminacji na rynku pracy ale nie uprawniają obywateli innych państw członkowskich UE niż państwo przyjmujące do posiadania miejsca zamieszkania. Zdaniem rządu włoskiego z wolności unijnych można korzystać również posiadając mieszkanie za granicą państwa, w którym podjęto pracę.

Trybunał odrzucił ten argument. Zdaniem europejskiego sądu prawo do korzystania z mieszkań socjalnych nie może być uzależnione od posiadania obywatelstwa przyjmującego państwa członkowskiego. Prawo do posiadania lokalu o obniżonej cenie może być niezbędne do korzystania z unijnych swobód. Jest to istotne, co podkreślił Europejski Trybunał Sprawiedliwości, zwłaszcza dla osób podejmujących działalność na zasadzie samozatrudnienia.

Wróćmy do pierwotnie roztrząsanych przepisów Grecji. Wobec wyżej przedstawionych przykładów nie powinno budzić zdziwienia, że Trybunał uznał przepisy greckie za niezgodne z zasadami określonymi w Traktacie o Wspólnocie Europejskiej. Trybunał uznał, że taki zakaz jest sprzeczny zarówno z zasadą swobody przepływu pracowników, ponieważ utrudniają korzystanie z tej swobody, są również sprzeczne z zasadą swobodnego przepływu usług i zakładania przedsiębiorstw.

Z przytoczonych wyżej orzeczeń Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości widać, że Trybunał łączy problem obrotu ziemią ze swobodą przepływu pracowników oraz swobodą zakładania przedsiębiorstw. Widać także, iż regulacje wspólnotowe nie zabraniają państwom członkowskim wprowadzania przepisów, które regulowałyby w pewnym stopniu obrót ziemią. Regulacje takie nie mogą mieć jednak charakteru dyskryminującego podmioty z innych państw członkowskich, zwłaszcza nie mogą uzależniać przyznania określonych uprawnień od posiadania obywatelstwa danego państwa — członka

Kolejnym istotnym orzeczeniem w sprawie obrotu nieruchomościami jest sprawa Konle (Konle vs Austria C-302/97 ECR I-3099). Sprawa dotyczyła wykładni przepisów Traktatu Akcesyjnego. Zgodnie z art. 70 Aktu o warunkach przystąpienia Republiki Austrii, Republiki Finlandii i Królestwa Szwecji Austria, mimo zobowiązań wynikających z Traktatów, mogła utrzymać istniejące ograniczenia w zakresie nabywania nieruchomości wykorzystywanych jako dodatkowe miejsce zamieszkania (w praktyce chodzi tu nieruchomości wykorzystywane w celach rekreacyjnych, angielski termin brzmi „secondary residence”) na okres pięciu lat po austriackiej akcesji, a więc do 31 grudnia 1999 roku. Mimo to niektóre austriackie przepisy budziły wątpliwość pod kątem ich zgodności z prawem wspólnotowym. Sprawa toczył się w trybie orzeczenia wstępnego.

Przepisy wydane przez lokalne władze w Tyrolu wydane w 1993 roku, wymagały od cudzoziemców zezwolenia na nabycie nieruchomości w tym regionie. Zezwolenie nie mogło być wydane jeżeli nabywca nie wykazał, iż nabyta nieruchomość nie będzie wykorzystywana w celach rekreacyjnych (secondary residence). Ponadto zezwolenie mogło być wydane jeżeli nabycie nieruchomości nie było sprzeczne z polityką państwa oraz istniał gospodarczy, kulturalny lub społeczny interes w nabyciu nieruchomości przez obcokrajowca. Ta ostania reguła nie była stosowana jeżeli umowy międzynarodowe zawarte przez Austrie stanowiły inaczej. Tu cudzoziemiec, obywatel Unii Europejskiej musiał przedstawić dokument, który poświadczałby, że korzysta on ze swobód zagwarantowanych przez regulacje prawne określone w Traktacie o Wspólnocie Europejskiej lub w Umowie o Europejskim Obszarze Gospodarczym. Zezwolenie nie było wymagane od obywateli austriackich, którzy jednak zobowiązani byli złożyć pisemne oświadczenie, że nabywana nieruchomość nie będzie wykorzystywana w celach rekreacyjnych. Oznaczało to, że obywatele austriaccy byli uprzywilejowani w stosunku do obywateli innych państw UE.

Przepisy tyrolskie budziły wątpliwości nie tylko ze względu na regulacje wspólnotowe, ale również w świetle austriackiej konstytucji. Austriacki odpowiednik Trybunału Konstytucyjnego (Verfassungsgerichthof) uznał orzeczeniem z 10 grudnia 1996 r. omawiane przepisy (ustawy tyrolskiej z 1993 r.) za niezgodne z konstytucją, ponieważ naruszały prawo własności. W 1996 roku jeszcze przed wspomnianym orzeczeniem wydano nowe przepisy. Nowa regulacja zniosła uprawnienie składania deklaracji przez obywateli austriackich, przez co rozciągnięto obowiązek uzyskania zezwolenia administracyjnego na wszystkich nabywców nieruchomości w Tyrolu. Pozostawiono obowiązek wykazania iż nabyta nieruchomość nie będzie wykorzystywana w celach rekreacyjnych, obcokrajowcy powinni byli wykazać, że korzystają ze swobód określonych w umowach międzynarodowych. Dodano, w porównaniu z poprzednim brzmieniem ustawy, nową, przyspieszoną procedurę wydawania pozwoleń, zgodnie z którą pozwolenie miało być wydane w ciągu dwóch tygodni, jeśli zebrane dokumenty nie budziły wątpliwości.

Sprawa przedstawiona w ETS dotyczyła obywatela niemieckiego. Pan Klaus Konle chciał nabyć działkę ziemi w Tyrolu. Pomimo jego oświadczenia, iż zamierza przenieść się do Austrii by prowadzić tam działalność gospodarczą w powiązaniu z jego przedsiębiorstwem w Niemczech, właściwy organ odmówił udzielenia zezwolenia. Powyższa decyzja została zaskarżona, w końcu trafiła do sądu administracyjnego. Odpowiednik naszego NSA uznał rację pana Konle i nakazał ponowne rozpatrzenie sprawy organom administracyjnym. Nie czekając na wydanie decyzji Niemiec pozwał Republikę Austrii o odszkodowanie spowodowane naruszeniem prawa wspólnotowego. Sprawa ta leżała w kompetencji sądu cywilnego w Wiedniu, który jednak wystąpił z prośbą o wydanie orzeczenia wstępnego do Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości.

Pierwsze pytanie dotyczyło zasadniczej kwestii zgodności regulacji Tyrolu z prawem wspólnotowym, w tym zagadnienia czy powyższe przepisy mieszczą się zapisanym w austriackim traktacie akcesyjnym wyjątku od zasad prawa wspólnotowego. Najpierw ETS ustalił, że przepisy tyrolskie z 1996 roku nie są sprzeczne z prawem wspólnotowym jako mieszczące się w wyjątku uczynionym dla Austrii, o ile mogą być uznane za przepisy istniejące przed 1 stycznia 1995 roku, kiedy Austria przystąpiła do Unii Europejskiej. Tu trzeba dodać, iż austriacki trybunał konstytucyjny uchylił omawiane przepisy z mocą wsteczną. Istotne jest, iż ustawa z 1996 r. zastąpiła przepisy z 1993 r. Ściśle chronologicznie były to więc przepisy wydane po przystąpieniu Austrii do Unii, ale merytorycznie w większości powtarzały poprzednio obowiązujące normy (odpowiednie postanowienie traktatu akcesyjnego mówiło, że Austria może utrzymać swoje przepisy ograniczające swobodę nabywania nieruchomości przez pięć lat od daty przystąpienia). Odpowiedź na pytanie jak zakwalifikować te przepisy Trybunał pozostawił sądowi krajowemu. Europejski Trybunał Sprawiedliwości nie dokonuje wykładni prawa krajowego, wobec czego to właściwy sąd austriacki musi określić, jakie skutki w czasie wywołuje orzeczenie o niekonstytucyjności przepisów. Jest to zgodne z ogólna zasadą, iż Trybunał nie orzeka o wykładni przepisów krajowych.

Traktat o akcesji Austrii, Szwecji i Finlandii do Unii Europejskiej dopuszczał wyjątek dla Austrii, ale zdaniem Trybunału nie wyłączał kontroli austriackich przepisów dotyczących nabywania nieruchomości. Z treści traktatu akcesyjnego wynikało również, że Austria po wejściu w życie umowy nie mogła stanowić bardziej restrykcyjnych przepisów od istniejących w chwili przystąpienia, a taki zarzut postawiono przepisom z 1996 r. Przedstawiciel Austrii argumentował, że ograniczenia są konieczne ze względu na specyfikę Tyrolu oraz, że ograniczenia nie mają charakteru dyskryminującego — to znaczy nie różnicują między Austriakami a obywatelami innych państw członkowskich. Trybunał nie uznał tych argumentów. Zdaniem sądu postępowanie o wydanie pozwolenia opiera się na uznaniu administracyjnym. Wymóg udowodnienia, że nieruchomość nie będzie wykorzystywana na cele rekreacyjne jest niemal niemożliwy do spełnienia, ponieważ trudno jest zagwarantować, iż w przyszłości nie zmieni się przeznaczenie gruntu. Znacznie większe szansę na uzyskanie pozwolenia mają obywatele austriaccy - zwłaszcza, iż w postępowaniu przed sądem w Wiedniu przedstawiciel Tyrolu przyznał, że wnioski obcokrajowców są badane szczególnie wnikliwie. Przyspieszona procedura byłaby stosowana wyłącznie wobec obywateli austriackich. Nie uznano także argumentu o specyfice Tyrolu. Rzeczywiście, ochrona krajobrazu tego landu jest wartością godną ochrony, lecz zdaniem Trybunału ten sam cel może być osiągnięty przy użyciu mniej restrykcyjnych przepisów. Wobec tych ustaleń, ETS zdecydował, iż przepisy z 1996 roku są sprzeczne z prawem wspólnotowym.

Następne pytanie dotyczyło kwestii czy złamanie praw wspólnotowego jest w tym przypadku wystarczająco poważne (sufficiently serious) by uzasadniać zasądzenie odszkodowania na rzecz obywatela Niemiec. Trybunał - powołując się na swe wcześniejsze orzeczenia wskazał na właściwość sądu krajowego przy rozstrzygnięciu tej kwestii. Na marginesie głównych rozważań należy zauważyć, że ETS przewidział możliwość domagania się odszkodowania od właściwego organu samorządu terytorialnego, jeżeli postanowienia Traktatu zostały złamane właśnie przez samorząd.

Kolejna sprawa rozstrzygnięta przez Trybunał dotyczyła obrotu nieruchomościami w powiązaniu z art. 297 Traktatu (Albore, C-423/98). Przepis ten pozwala na odstępstwa od swobód zagwarantowanych traktatami, jeżeli odstępstwa te są konieczne ze względu na cele obronności państwa. W tej sprawie chodziło o nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców we Włoszech na terenach uznanych za obszary o znaczeniu militarnym.

Włoska ustawa z 1935 roku wymagała zezwolenia Prefekta Prowincji na nabycie nieruchomości w obszarach określonych w rozporządzeniu wydanym przez Ministra Obrony w porozumieniu z Ministrem Spraw Wewnętrznych jako obszary o znaczeniu militarnym. W brzmieniu ustalonym poprawką z 1976 roku ustawa zwalniała z obowiązku otrzymania zezwolenia obywateli włoskich oraz osoby prawne z siedzibą we Włoszech. Na wyspie Ischia leżącej około 20 km na zachód od Neapolu i uznanej za teren o znaczeniu militarnym dwóch obywateli niemieckich zakupiło nieruchomości. Sąd włoski odmówił rejestracji powyższej transakcji w odpowiednim rejestrze powołując się na brak zezwolenia. Ta decyzja, co ciekawe, została zaskarżona przez notariusza Pana Albore sporządzającego umowę. W końcu, w trybie orzeczenia wstępnego sprawa została przedstawiona Europejskiemu Trybunałowi Sprawiedliwości. Sąd krajowy przedstawił pytanie czy postanowienia Traktatu zakazujące dyskryminacji z powodu narodowości na gruncie swobody zakładania przedsiębiorstw oraz swobody przepływu kapitału zakazują stanowienia przepisów, które pozwalają jedynie obywatelom danego Państwa Członkowskiego na nabycie nieruchomości bez zezwolenia właściwej władzy.

Włochy podniosły, że pytanie jest niedopuszczalne ponieważ niemiecka narodowość nabywców nie jest wystarczająca by uznać, iż transakcja była związana z korzystaniem z traktatowo zapewnionych swobód.

Adwokat Generalny Cosmas uznał, że wystarczającą podstawą jest swoboda przepływu kapitału. Tak samo Trybunał stwierdził, iż jakakolwiek była przyczyna nabycia nieruchomości przez nierezydenta, inwestycja w nieruchomości jest kategorią swobody przepływu kapitału pomiędzy Państwami Członkowskimi. Wobec tego regulacja krajowa musi być oceniana pod kątem jej zgodności z art. 73b Traktatu (obecnie art. 56).

Dalsze rozważania dotyczyły kwestii czy restrykcje ustanowione przez Włochy są usprawiedliwione na podstawie art. 297 Traktatu. Adwokat Generalny wyraził opinię, że szczególnie w przypadku Włoch ograniczenia na podstawie tej normy mogłyby być uznane za dopuszczalne (opinia była wydana w marcu 2000 roku, w czasie wojny na terenach byłej Jugosławii). Jednakże kwestionowane przepisy nie znajdują uzasadnienia na podstawie art. 297. Brak jest podstaw by uznać, iż Włochy miały słabszą możliwość kontrolowania działań obywateli innych Państw Członkowskich niż własnych obywateli. Na wyspie brak było instalacji o militarnym znaczeniu a całokształt okoliczności wskazywał, iż kontrolowane przepisy mają większe znaczenie gospodarcze — wyspa jest bardzo atrakcyjne pod względem turystycznym - niż militarne.

Trybunał orzekł, że włoska regulacja jest niezgodna z art. 56 Traktatu. Ograniczenie byłoby usprawiedliwione, jeżeli Państwo Członkowskie wykazałoby, iż na określonym terenie niedyskryminacyjne traktowanie obywateli pozostałych Państw Członkowskich stanowiłoby realne, określone i poważne zagrożenie dla interesów militarnych Państwa, któremu nie możnaby zapobiec w drodze mniej restrykcyjnych przepisów.

Nabywanie nieruchomości w negocjacjach akcesyjnych

Nabywanie nieruchomości było zawsze drażliwą kwestią dla państw wstępujących do Unii. Niemal wszystkie państwa starały się utrzymać przynajmniej czasowo ograniczenia w zakupie ziemi przez cudzoziemców. Właściwie jedynie w Holandii nie ma szczególnych ograniczeń w obrocie ziemią, lecz wynika to z wyjątkowo wysokich cen ziemi w tym kraju.

Dotychczas jedynie Danii udało się trwale ograniczyć sprzedaż gruntów. Ograniczenia w tym państwie dotyczą w różnym stopniu wszystkich nieruchomości ale najbardziej restrykcyjne przepisy dotyczą zakupu rezydencji letniskowych, tzw. drugich domów. Tu ograniczenia dotyczą zarówno zakupu nieruchomości jak i jej użytkowania. Działka nie może służyć stałemu zamieszkaniu, zezwolenie na zakup wydawane jest przez Ministra Sprawiedliwości jeżeli nabywca udowodni tzw. silny związek z Danią. Przeniesienie się na stałe do takiej nieruchomości możliwe jest po uzyskaniu zezwolenia Ministra Środowiska i po upływie 8 lat od jej nabycia. Natomiast nabycie nieruchomości rolnej uzależnione jest od spełnienia następujących warunków: ukończenie 18 lat, obywatelstwo duńskie, państwa UE lub państwa należącego do EOG, nieposiadanie gospodarstwa zagranicą, osiedlenie się na nieruchomości w ciągu 6 miesięcy, osobiste zarządzanie gospodarstwem oraz posiadanie kwalifikacji uznanych przez Ministerstwo Rolnictwa.

Z państw obecnie kandydujących do Unii Europejskiej tylko Estonia nie występowała o okres przejściowy na zakup nieruchomości przez cudzoziemców.

Polska początkowo domagała się 18 letniego okresu przejściowego na nabywanie nieruchomości na cele rolnicze oraz 5 letniego na nieruchomości nabywane w celach inwestycyjnych — z tego ostatniego postulatu wycofano się pod koniec ubiegłego roku. Ostatecznie uzgodniono 7-letni okres przejściowy na działki rekreacyjne oraz odrębne rozwiązanie w stosunku do rolników - obywateli państw członkowskich UE, osiedlających się na terytorium Polski i podejmujących pracę na roli na zasadzie samozatrudnienia. Zgodnie z propozycją strony polskiej, będą oni mogli nabywać grunty rolne bez zezwolenia po upływie okresu 3 lat, a na terenie województw: warmińsko-mazurskiego, pomorskiego, kujawsko-pomorskiego, lubuskiego, zachodniopomorskiego, dolnośląskiego, opolskiego i wielkopolskiego 7 lat pod warunkiem, iż przez ten czas będą je dzierżawić i samodzielnie uprawiać, zamieszkując przy tym nieprzerwanie w Polsce. Oznacza to, że w wymienionych okresach cudzoziemcy z krajów UE będą musieli, przed nabyciem nieruchomości otrzymać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Ważnym, choć ubocznym, efektem negocjacji było pewne uregulowanie zasad obrotu ziemią rolną w Polsce poprzez uchwalenie 11 kwietnia 2003 r. — tuż przed podpisaniem Traktatu Akcesyjnego — ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ustawa ta dała ogromne uprawnienia w zakresie handlu ziemią Agencji Nieruchomości Rolnych. Uprawnienia te dotyczą tak samo obywateli polskich i cudzoziemców z państw UE, ale mogą być skuteczną barierą przeciwko spekulacji ziemią i tworzenia ogromnych, stanowiących zagrożenie dla tradycyjnych gospodarstw rodzinnych gospodarstw rolnych. Ustawa daje Agencji prawo pierwokupu nieruchomości rolnych. Dopuszczalne są od tego nieliczne ale znaczące wyjątki, m. in. prawo pierwokupu przez Agencję nie będzie dotyczyło tzw. gospodarstw rodzinnych czyli prowadzonych przez rolnika indywidualnego o areale mniejszym niż 300 hektarów. Rozwiązanie to zbliżone jest do francuskiego funduszu SAFER. We Francji jest to jednak instytucja pod kontrolą samorządów — terytorialnego i zawodowego, która zajmuje się także wspieraniem produkcji rolnej.

Same postanowienia ustawy nie mają charakteru dyskryminacyjnego, jednak w czasie jej funkcjonowania w praktyce może okazać się, że jakiś przepis ustawy jest stosowany w sposób, który nie da się pogodzić z zobowiązaniami płynącymi z Traktatu Akcesyjnego. Pewne przepisy ustawy budzą wątpliwości interpretacyjne. Trudno również w tej chwili ocenić, czy ustawa będzie skuteczna. Niestety wypada w to wątpić, bowiem by skorzystać z prawa pierwokupu, które jest głównym instrumentem działania Agencji konieczne są środki finansowe, a tych zawsze brakuje.

Na zakończenie trzeba wskazać, iż zezwolenia nie są wymagane już obecnie w przypadku zakupu mieszkań i małych nieruchomości w obrębie miast.

opr. JU/PO