Renta za dom

Polscy emeryci, którzy mają mieszkanie, ale brak im pieniędzy, mogą od tego roku dokonać wymiany. Oddadzą mieszkanie firmie, która w zamian będzie im do końca życia wypłacać dodatkową rentę. A w mieszkaniu będą mogli pozostać aż do śmierci.

Najpoważniejszy minus tego rozwiązania jest taki, że po śmierci seniora jego nieruchomość nie pozostanie w rodzinie. Przejmie ją firma, która wypłacała emerytowi za życia rentę. Większość Polaków zapewne chciałaby przekazać swój dom albo mieszkanie w spadku komuś z bliskich. Są też jednak starsi ludzie, którzy są bezdzietni albo którzy z innych powodów nie mają komu przekazać swojego lokalu. Mogą więc go wymienić na dożywotnią rentę. Ten finansowy mechanizm nosi nazwę: odwrócona hipoteka. Na masową skalę od lat korzystają z niej starsi ludzie w Stanach Zjednoczonych i w Wielkiej Brytanii. W Polsce na razie odwróconą hipotekę oferuje jedna firma — Fundusz Hipoteczny Dom. Jednak wiadomo, że nad podobną ofertą pracowało już od jakiegoś czasu kilka banków. Ich prace przyhamował ostatnio kryzys. — Sądzę jednak, że liczba oferentów będzie w Polsce rosła. Może nie w sposób bardzo dynamiczny, ale systematyczny — uważa Ireneusz Jabłoński, ekspert ekonomiczny Centrum im. Adama Smitha.

Mężczyzna dostanie więcej

Jeśli jesteś kobietą, firma oferująca odwróconą hipotekę wyliczy ci miesięczną rentę... niższą niż dla mężczyzny, który jest w tym samym wieku i ma mieszkanie tej samej wartości. Na przykład 65-letnia kobieta za nieruchomość wartą 400 tys. zł otrzyma miesięczną rentę wysokości 528,82 zł. 65-letni mężczyzna za taką samą nieruchomość otrzyma co miesiąc już 676,59 zł. Dlaczego? Powód jest prosty: według statystyk mężczyźni żyją krócej. Większość mężczyzn będzie więc przez krótszy czas odbierać rentę. Z tego powodu powinna być ona wyższa. Obowiązuje też zasada: im klient starszy, tym wyliczona dla niego renta będzie większa. Podstawą tych wyliczeń są dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące średniej długości życia kobiet i mężczyzn.

Jeśli emeryt umrze miesiąc po podpisaniu umowy, fundusz przejmie jego nieruchomość bardzo tanim kosztem. Będą jednak zdarzały się też przypadki, że emeryt dożyje 115 lat, a fundusz do zawartego z nim interesu dopłaci. Statystyka powinna te skrajne przypadki zrównoważyć.

A jeśli umowę zawiera małżeństwo? Wtedy Fundusz wyliczy rentę dla tego z małżonków, który, według statystyki, ma szansę żyć dłużej.

Założenie Funduszu Hipotecznego Dom jest takie, że emeryt, który dożyje „średniej krajowej” długości życia, otrzyma w miesięcznych ratach od 30 do 40 proc. wartości swojego mieszkania. Pozostałe 60—70 proc. wartości będzie zyskiem firmy, która inwestuje w ten sposób, wypłacając renty. Dlaczego tak dużo? Fundusz tłumaczy, że to zabezpieczenie na wypadek, gdyby ceny nieruchomości za 20 lub 30 lat były niższe niż dziś.

— Zakup nieruchomości po to, żeby ją wykorzystać na starość, jest jedną z form oszczędzania, podobnie jak fundusze inwestycyjne czy akcje giełdowe. A sprzedaż tej nieruchomości, np. w formie odwróconej hipoteki, jest formą konsumpcji części naszych oszczędności życiowych — mówi Ireneusz Jabłoński. — Należy przy tym pamiętać, że to jedna z ofert, na której oferujący też chce zarobić. Nie ma w tym nic złego. Nie można jednak oczekiwać, że będziemy latami pobierać świadczenia, a na koniec zostaniemy z nieruchomością. Nie można zjeść ciasteczka i pozostać z ciasteczkiem — mówi.

Oszczędność zamrożona w lokalu

Umowa z FHD jest przeznaczona dla osób, które mają co najmniej 65 lat. Fundusz podpisał już pierwsze umowy i od czerwca wypłaca pierwsze renty. Wśród klientów są m.in. osoby bezdzietne. To naturalne, że seniorzy z tej grupy będą wybierać odwróconą hipotekę częściej. Jednak według prezesa Majkowskiego, spośród 600 osób, które są zainteresowane ich ofertą, większość ma dzieci. — Dzisiaj w Polsce 70 proc. seniorów z braku pieniędzy nie wykupuje przepisanych przez lekarzy leków. Często rodzina im nie pomaga. Chcemy pokazać, że seniorom też się od życia coś należy. Nie muszą wegetować, ograniczając swoje wydatki do absolutnego minimum. Mogą ze swojego majątku skorzystać jeszcze za życia, zamieniając swoje mieszkanie na dodatkowe świadczenie pieniężne — mówi prezes FHD.

W wielu rodzinach propozycja odstąpienia mieszkania firmie, zamiast przepisania go dzieciom, może narobić sporo złej krwi. Prezes Majkowski uważa jednak, że nie zawsze tak jest. — Przekonujemy seniorów, że dzięki dodatkowej rencie będą mogli także pomóc swoim dzieciom. I to już teraz, a nie za 15 lat, kiedy ich potomkowie przejmą nieruchomość w spadku. Poza tym zdarza się, że o naszą ofertę pytają właśnie wnuki, które szukają dla dziadków sposobu na wybrnięcie z trudnej sytuacji materialnej — mówi.

Remont przed wyceną

Jeśli zdecydujemy się na odwróconą hipotekę, powinnyśmy uważnie przestudiować przedstawiane nam umowy, w tym także zdania podane drobnym drukiem. Trzeba sprawdzić, czy rentę będziemy rzeczywiście dostawali dożywotnio, czy tylko do chwili wyczerpania się „zamrożonego” w naszej nieruchomości kapitału. Warto też na przykład wziąć pod uwagę możliwość, że być może w bardziej zaawansowanym wieku zechcemy przenieść się do domu opieki. Czy zachowamy wtedy prawo do wynajęcia komuś tego mieszkania? Mielibyśmy wtedy dochód ze zwykłej emerytury, z renty za odwróconą hipotekę oraz dodatkowo z czynszu za wynajem. Z zysku moglibyśmy opłacić sobie dobry dom opieki. W Funduszu Hipotecznym Dom, który jako pierwszy w Polsce oferuje odwróconą hipotekę, możliwość wynajęcia mieszkania istnieje. — Zobowiązujemy klienta tylko do tego, żeby nas poinformował, że jakaś osoba trzecia zostanie przyjęta do mieszkania — mówi Robert Majkowski, prezes FHD.

Bardzo ważny dla klienta jest moment wyceny jego nieruchomości. Dziś, niestety, nieruchomości są tańsze niż przez ostatnie lata. Być może niektórzy seniorzy będą chcieli poczekać na wzrost cen. — Wielu naszych klientów remontuje mieszkania przed wyceną, żeby podnieść ich wartość — mówi prezes Majkowski. Wyceny może dokonać licencjonowany rzeczoznawca, który współpracuje z Funduszem. — Jeżeli jednak klient chce, może powołać swojego rzeczoznawcę, ale wtedy musi za jego pracę sam zapłacić — dodaje.

A jeśli instytucja, z którą zawarliśmy umowę o odwróconą hipotekę, zbankrutuje i przestanie wypłacać nam rentę? Wtedy umowę można sądownie unieważnić. Po orzeczeniu sądu emeryt pozostanie jedynym właścicielem nieruchomości. I nikt nie każe mu też zwracać tych pieniędzy, które już w ramach umowy otrzymał.

— Doświadczenie krajów, w których odwrócona hipoteka działa od lat, czyli przede wszystkim USA i niektórych krajów Europy Zachodniej, wskazuje, że jest to dosyć bezpieczny instrument dla obu stron umowy — uważa Ireneusz Jabłoński. — Oczywiście wtedy, gdy jest uczciwie i właściwie metodologicznie przygotowany, to znaczy jeśli wartości, okresy i wypłacane kwoty są opracowane spójnie — dodaje. •

opr. aś/aś