Prawo bardziej skuteczne?

Sprawa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom jest istotna z gospodarczego punktu widzenia — nowe inwestycje, miejsca pracy itd. Towarzyszą jej jednak kontrowersje ze względów społecznych. Budzi historyczne emocje.

Polityczne zamieszanie wokół tematu związane jest z nowelizacją ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Chodzi w niej o dostosowanie polskich przepisów w tym zakresie do prawa Unii Europejskiej. Zmiana obowiązującej dotąd ustawy została podyktowana przez Układ Stowarzyszeniowy, który Polska podpisała z krajami „piętnastki”. Zgodnie z art. 44 Układu zobowiązaliśmy się już od 1999 r. dopuścić do obrotu ziemią cudzoziemców z krajów UE. Jednocześnie nowa Konstytucja Rzeczypospolitej w artykule 91 ust. 1 stanowi, iż każda umowa międzynarodowa ratyfikowana i opublikowana w Dzienniku Ustaw ma moc obowiązującą w ramach polskiego systemu prawnego. Umowa międzynarodowa ma więc pierwszeństwo przed ustawą przyjętą przez polski parlament, jeśli ustawy tej nie można pogodzić z umową.

Obecnie obowiązuje

w zakresie handlu nieruchomościami z cudzoziemcami ustawa z 24 marca 1920 roku. Przewiduje ona, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych za zgodą Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych — także za zgodą Ministra Rolnictwa. Przewiduje również, że transakcja bez potrzebnego zezwolenia jest nieważna oraz określa, w jakich przypadkach sprzedaż nieruchomości nie wymaga zezwolenia.

Ustawa ta uległa nieznacznym modyfikacjom w ciągu osiemdziesięciu lat jej obowiązywania. Rozwiązania zasadnicze w tej materii zostały przyjęte jeszcze w początkowym okresie tworzenia się zrębów polskiej państwowości po I wojnie światowej. Obecnie jednak wymagała kilku zasadniczych zmian, wynikających z nowej sytuacji gospodarczej i prawnej, w której okazała się niespójna. Potwierdzają to ujawnione próby nabywania przez cudzoziemców nieruchomości wbrew przepisom.

Z inicjatywą zmiany ustawy

wystąpił rząd,

którego projekt jednak nie wprowadzał niczego nowego do zapisu umowy stowarzyszeniowej z UE. „Zaproponowaliśmy tylko tyle, że Polska będzie stosowała się do konkretnego artykułu tej umowy ze wszystkimi konsekwencjami, które tam są zapisane. To niewiele, ale rząd nadał bieg nowelizacji” — uważa podsekretarz stanu w MSWiA Marek Naglewski.

15 grudnia 2000 roku sejm uchwalił nowelizację ustawy z 1920 roku, wprowadzając zastrzeżenie, iż nie dotyczy ona gruntów rolnych, lasów i zasobów naturalnych. W tym względzie nasze prawo stosuje dodatkową ochronę tych areałów, podobnie zresztą jak i inne kraje europejskie. We Francji np. przy sprzedaży ziemi nie ma żadnej różnicy między Francuzem a obywatelem innego kraju UE. „Rozróżnienie dotyczy tylko upraw i lasów. Istnieje u nas system ustaw zwany SAFER, który daje prawo pierwokupu ziemi od rolnika innemu francuskiemu rolnikowi po preferencyjnej cenie. Nad całością obrotu czuwa Stowarzyszenie Zagospodarowania Ziemi, które preferuje młodych rolników i dba, aby nie wyludniały się obszary wiejskie” — pierwszy sekretarz Ambasady Francji w Polsce Nicola de Lacoste twierdzi, że francuskie rozwiązanie może być w przyszłości atrakcyjne również dla polskiej wsi.

Ustawa została przesłana do senatu i skierowana do jego Komisji Nadzwyczajnej Legislacji Europejskiej.

Poprawki senatorów

znacznie zmodyfikowały i rozszerzyły zapis ustawy. „To niedopuszczalne. Senat stworzył całkiem inną ustawę. Poprawki poszły za głęboko” — zarzucają przedstawiciele poselskiej Komisji Nadzwyczajnej — Komisji Prawa Europejskiego, która skrytykowała uchwałę senatu z 11 stycznia i wnioskowała o odrzucenie przez sejm wszystkich poprawek senackich, bo wykroczyły one poza projekt. „Uważam, że poprawki senatu lepiej uszczelniają polskie prawo w zakresie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a jednocześnie nie są sprzeczne z Układem Europejskim” — twierdzi dyrektor Urzędu Zezwoleń i Koncesji MSWiA Ireneusz Wilk. Projekt sejmowy dotyczył wąskiego fragmentu ustawy, a senat wprowadził poprawki poszerzające obszar zmian.

Przyjęte przez posłów 3 lutego propozycje senatu wprowadzają kilka istotnych regulacji, które, zdaniem specjalistów, stworzą jasny, bardziej odporny na korupcję, system udzielania zezwoleń nabycia nieruchomości przez cudzoziemców — zagranicznych inwestorów i osoby fizyczne — zwłaszcza pochodzących z Unii Europejskiej. Senatorzy rozszerzyli definicję cudzoziemca. Nowe rozumienie eliminuje lukę prawną, która powstała w wyniku wprowadzenia Kodeksu spółek handlowych. „Ta ustawa to tzw. lex specialis w stosunku do pozostałych aktów prawnych — w sposób szczególny reguluje pewne zagadnienia wyłącznie na własny użytek. Dotyczy to m. in. terminu cudzoziemiec” — komentuje wicemarszałek senatu Marcin Tyrna. Cudzoziemcem — czyli tym, kto musi występować o zezwolenie — jest już nie tylko osoba fizyczna nieposiadająca polskiego obywatelstwa i osoba prawna mająca siedzibę za granicą, ale także spółka z siedzibą w Polsce, kontrolowana przez osoby lub spółki zagraniczne.

Inna przyjęta poprawka stanowi, że w ciągu dziesięciu lat od wydania zezwolenia Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji ma

prawo skontrolowania

zgodności nabycia z wydanym zezwoleniem. W przypadku stwierdzenia wykorzystania zezwolenia wbrew przepisom określonym w ustawie, ma prawo unieważnić zezwolenie, a w konsekwencji także transakcję. Prawo kontrolowania realizacji warunków zezwolenia przez ministra, jeśli będzie skutecznie egzekwowane, uderza w spekulantów i kombinatorów.

W ramach dotychczasowych przepisów prawnych MSWiA nie miało żadnych narzędzi kontrolowania handlu nieruchomościami z udziałem cudzoziemców. Nowelizacja nakłada na odpowiednie urzędy obowiązek udostępniania ministrowi posiadanych przez nie danych, np. ewidencji gruntów. Ma on również prawo wglądu w ewidencję podatkową. „Prawo wglądu w ewidencję podatkową może wydawać się posunięciem wątpliwym. Jednak MSWiA musi mieć narzędzia do kontroli obrotu ziemią w kraju. Dotąd było to w praktyce niemożliwe, bo notariusze, którzy powinni składać do MSWiA informację o każdej transakcji z udziałem cudzoziemców — delikatnie mówiąc — nie wywiązywali się z tego obowiązku należycie. Odprowadzając podatek od transakcji, zobowiązani są każdorazowo przesłać odpis aktu notarialnego do urzędu skarbowego. Ślad dokonanej transakcji pozostaje więc w ewidencji podatkowej i katastralnej. Mając do nich dostęp, jesteśmy w stanie rejestrować każdy zakup nieruchomości przez cudzoziemców”— broni tej, chyba najbardziej kontrowersyjnej poprawki minister Naglewski.

Dotychczasowa praktyka uchylania się notariuszy od obowiązku informowania MSWiA o obrocie ziemią z udziałem cudzoziemców budziła słuszne obawy, że państwo w istocie nie kontroluje całokształtu spraw związanych ze sprzedażą nieruchomości, a jej

faktyczne rozmiary

są większe niż oficjalne dane na ten temat.

Mimo sprzeciwu sejmowej Komisji Prawa Europejskiego, posłowie przyjęli poprawki senatu. Nowelizacja czeka na podpis prezydenta. Ustawa, czyniąc — w intencji jej twórców — zasady sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom bardziej przejrzystymi, ma spowodować uszczelnienie prawa. Daje udogodnienia dla uczciwych inwestorów oraz narzędzia stawiające tamę kapitałowi spekulacyjnemu. Tylko w tym sensie ułatwi obrót ziemią. Czy jej wprowadzenie wystarczy jednak, aby przerwać praktykę omijania przepisów?

Najwięcej nieruchomości cudzoziemcy nabywają u nas w Warszawie i okolicach, na Dolnym Śląsku i w Lubuskiem, w Gdańsku, w Poznaniu, trochę w Katowicach i w Krakowie. Chodzi im głównie o inwestycje. W latach 1997—1999 wydawano o 40 proc. więcej zezwoleń niż w latach wcześniejszych. Ale liczba zagranicznych inwestycji wzrosła wówczas o 70 proc. Rok temu zanotowaliśmy już piętnastoprocentowe zmniejszenie liczby wystąpień o zezwolenia. Nie wiadomo jednak, jaka jest skala nieoficjalnego obrotu ziemią. Raport „O zakresie nielegalnego obrotu ziemią z udziałem cudzoziemców” opracowany w MSWiA ostrzega przed praktyką wykupu ziemi przez fikcyjne spółki, w których Polacy są jedynie figurantami. Po zawarciu transakcji przepisują swoje udziały na zagranicznych partnerów. Tego typu proceder można udowodnić tylko wówczas, gdy biorący w nim udział obywatele polscy sami przyznają, że ich udziały w spółce były fikcyjne.

* * *

Problem sprzedaży ziemi jest delikatny, bo dotyka podstawowych kwestii związanych z interesem narodowym. Wszelkie działania w tym zakresie powinny być prowadzone z najwyższą starannością, aby nie dopuścić do niekontrolowanego przechodzenia polskiej ziemi w obce rece.

opr. mg/mg