Na własność

— Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyjęta została przez wiele osób z nadzieją, że wreszcie umożliwia się im upragniony zakup własnego mieszkania. Skąd jednak tyle kontrowersji i obaw ze strony zarówno spółdzielni mieszkaniowych, jak i samych mieszkańców?

Przede wszystkim ustawa w kilku miejscach narusza w sposób oczywisty Konstytucję RP, dlatego Unia Spółdzielców Mieszkaniowych w Warszawie wystosowała w tej sprawie rezolucję do Trybunału Konstytucyjnego i nosi się z zamiarem jej zaskarżenia. Naruszone zostało gwarantowane konstytucyjnie prawo własności spółdzielni, zasady praworządności materialnej, ładu publicznego i autonomii spółdzielni. Nie twierdzę, że ustawa jest zła, kierunek jest niewątpliwie słuszny, jednak przy obecnym nieuporządkowanym stanie prawnym wielu terenów, przy rewindykacyjnych żądaniach dawnych właścicieli gruntów, przewidujemy liczne trudności we wprowadzeniu tej ustawy w życie. Sama ustawa zawiera przy tym wiele luk i niedopowiedzeń oraz ogólnikowych sformułowań. Przy nieuregulowanych kwestiach gruntowych trzeba będzie rozpocząć długotrwałe postępowanie, zmierzające do odkupienia terenu i przeniesienia własności. Taki proces może w ekstremalnych przypadkach trwać nawet parę lat i opóźnić podjęcie niezbędnych w świetle ustawy uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali (art. 42 ustawy), które winny być podjęte w terminie do 23 kwietnia 2002 roku. Ustawa obciąży niewątpliwie wnioskodawców (oprócz obowiązku zapłaty części urynkowionej wartości wkładu, tj. 3 proc. w przypadku mieszkań lokatorskich) kosztami wyceny rynkowej wartości mieszkań, zawarcia konkretnych umów przeniesienia własności lokali, założenia ksiąg wieczystych i wpisów do nich, a także obarczy Skarb Państwa kosztami podziału, scalenia, rozgraniczenia nieruchomości gruntowych itp. Tymczasem w tegorocznej ustawie budżetowej nie przewidziano środków na ten cel. Nie określono również terminu, w jakim taka refundacja będzie dla spółdzielni możliwa. Może się okazać, że i te koszty będą musieli ponieść spółdzielcy.

— Nowe prawo o wyodrębnionej własności różni się od dotychczas obowiązującego spółdzielczego prawa własnościowego.

W sensie swobody dysponowania lokalem praktycznie nie ma różnic. Do tej pory spółdzielcze prawo własnościowe przysługiwało tylko jednej osobie lub małżonkom. Teraz może być kilku współwłaścicieli jednego mieszkania. Warto podkreślić, że wyodrębnienie mieszkania nie wymaga wystąpienia ze spółdzielni. Ustawa absolutnie nie nakazuje też przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu (lokatorskiego lub własnościowego) w odrębną własność. Prawdopodobnie najbardziej będą zainteresowani ustawą posiadacze mieszkań lokatorskich. Jednak ustawowe 3 proc. od wartości rynkowej wzrośnie o koszty manipulacyjne, m.in. wynikające z założenia księgi wieczystej, aktu notarialnego itp. Trzeba będzie dokonać spłaty wszelkich ewentualnych długów ciążących na danym lokalu i części zobowiązań spółdzielni, związanych z budową, modernizacją czy ociepleniem budynku, a także spłacić odpowiednią część zadłużenia spółdzielni wraz z odsetkami.

— Ustawa uwłaszczeniowa wchodzi w życie 24 kwietnia tego roku. Zrozumiałe jest zatem zainteresowanie mieszkańców, którzy pragną wiedzieć, jak będzie ona realizowana w praktyce.

Przede wszystkim widoczna jest gorycz właścicieli mieszkań własnościowych, którzy czują się oszukani i pokrzywdzeni. Nie dość, że swego czasu ponieśli znacznie wyższe koszty związane z wykupem mieszkania, to dziś nie mogą liczyć na żadną rekompensatę. Pytania dotyczą też warunków, na jakich można się uwłaszczyć i trybu składania wniosków. Uświadamiamy mieszkańcom, że trzeba uzbroić się w cierpliwość. Jeśli ktoś złoży wniosek w dniu wejścia ustawy w życie, moim zdaniem może liczyć na jego realizację najwcześniej pod koniec bieżącego roku, a nawet z początkiem przyszłego. Wiąże się to bowiem z dodatkową pracą spółdzielni, organów samorządowych, administracji państwowej i sądownictwa, dotyczącą wspomnianych wcześniej utrudnień, zwłaszcza z koniecznością zinwentaryzowania powierzchni lokali i przynależnych do nich pomieszczeń oraz uporządkowania stanu prawnego gruntów i ich geodezyjnego wyodrębnienia w zakresie niezbędnym do uzyskania odpowiednich decyzji prezydenta miasta, burmistrza lub wójta — o scaleniu lub podziale nieruchomości gruntowych, przeprowadzeniu stosownych zmian w księgach wieczystych, by w końcu ostatecznie uchwałą zarządu spółdzielni określić (po przeprowadzeniu w tym względzie postępowania odwoławczego) przedmiot odrębnej własności lokali w poszczególnych nieruchomościach.

— Istnieje zatem uzasadniona obawa o to, czy wszystkim spółdzielniom i w przypadku wszystkich nieruchomości uda się zdążyć z wykonaniem niezbędnych procedur w terminach przewidzianych przez ustawodawcę.

Tak, zwłaszcza jeśli wystąpią komplikacje związane z własnością gruntów, czy niezaakceptowaniem przez spółdzielców lub nawet jednego spółdzielcę jakiegoś fragmentu uchwały zarządu spółdzielni (choćby w części dotyczącej tylko jednego lokalu — dla przykładu w zakresie powierzchni mieszkania, piwnicy itp.). Pragnę podkreślić, że kwietniowa data jest niezwykle ważna w historii spółdzielczości, nazywam ją „dniem świadomości”. Sami spółdzielcy, od tej daty poczynając, zadecydują bowiem o swej mieszkaniowej i członkowskiej przyszłości. Mogą pozostać w spółdzielni na dotychczasowych zasadach lokatorskiego bądź ograniczonego własnościowego prawa do lokalu, mogą też wnioskować o wyodrębnienie własności posiadanego lokalu wraz z ułamkową częścią gruntu, a mając wyodrębnioną własność, mogą zachować członkostwo w spółdzielni lub z niego zrezygnować. Każda z tych możliwości zaowocuje innym statusem prawnym i finansowym.

Rozmawiała
Krystyna Strozik-Zielińska

opr. mg/mg