Słup energetyczny lub gazociąg na działce. Jakie działania powinien podjąć właściciel przed pracami przedsiębiorstwa przesyłowego?

Właściciel działki zazwyczaj dowiaduje się o planowanej inwestycji na etapie wszczęcia rokowań przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Choć formalnie jest to dopiero początek procedury, w praktyce jest to kluczowy moment dla zabezpieczenia interesów właściciela.

Budowa a modernizacja infrastruktury przesyłowej

Budowa nowej infrastruktury przesyłowej oznacza co do zasady posadowienie urządzeń na gruncie dotychczas nimi nieobciążonym. Modernizacja dotyczy natomiast istniejących urządzeń i może obejmować m.in. ich przebudowę, zmianę przebiegu sieci, zwiększenie parametrów technicznych lub zakresu oddziaływania. Dla właściciela nieruchomości kluczowe znaczenie ma nie tyle nazwa planowanych prac („budowa” czy „modernizacja”), ile to, czy prowadzą one do zwiększenia ingerencji w jego prawo własności.

Tym samym nie tylko budowa, ale również modernizacja – w określonych przypadkach – może podlegać ustawowemu reżimowi zobowiązującego przedsiębiorcę przesyłowego do konkretnego działania poprzedzającego ingerencję na gruncie należącym do właściciela nieruchomości. Dotyczy to sytuacji, w których zakres planowanych prac wykracza poza zwykłe czynności eksploatacyjne, bieżące remonty lub usuwanie awarii i prowadzi do pogłębienia ingerencji w prawo własności, w szczególności poprzez zwiększenie strefy oddziaływania urządzeń przesyłowych lub wprowadzenie nowych ograniczeń w sposobie zagospodarowania nieruchomości. W takich przypadkach przedsiębiorca przesyłowy zobowiązany jest do uzyskania odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości, co w praktyce oznacza konieczność przeprowadzenia rokowań z właścicielem gruntu.

Rokowania w sprawach przesyłowych – obligatoryjny, lecz niedoceniany etap

Przedsiębiorstwo przesyłowe zamierzające rozmieścić infrastrukturę przesyłową lub zmodernizować już istniejące urządzenia zobowiązane jest do dążenia do uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości. W konsekwencji konieczne jest przeprowadzenie rokowań z właścicielem działki. Ich celem jest zawarcie porozumienia, najczęściej w postaci umowy (przybierając postać aktu notarialnego) ustanawiającej służebność przesyłu z ustaleniem odpowiedniego wynagrodzenia. Co istotne, właściciel nieruchomości nie musi godzić się na bezpłatne korzystanie z jego gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Warto także zaznaczyć, że zgodnie z wypracowanym stanowiskiem orzecznictwa takie rokowania muszą polegać na rzeczywistych negocjacjach stron, a nie stanowić wyłącznie jednostronną propozycję dotyczącą treści proponowanej umowy.

Dlaczego negocjacje z przedsiębiorcą przesyłowym są ważne?

Z perspektywy właściciela nieruchomości rokowania stanowią najważniejszy etap całego procesu. Zaniechanie aktywnego udziału w rokowaniach lub ich bagatelizowanie może prowadzić do nieodwracalnych konsekwencji. Właściwie i skutecznie przeprowadzone rokowania pozwalają na:

• negocjowanie wysokości wynagrodzenia,
• precyzyjne określenie zakresu ingerencji w nieruchomość,
• ustalenie zasad korzystania z gruntu w przyszłości,
• ograniczenie negatywnych skutków inwestycji.

W toku rokowań strony nierzadko uzgadniają także dodatkowe warunki korzystania z nieruchomości. W praktyce obejmuje to m.in.:

• uzgodnienie przebiegu linii w sposób możliwie najmniej ograniczający przyszłe zagospodarowanie działki (np. wzdłuż jej granicy),
• decyzję o skablowaniu linii,
• podwyższenie słupów energetycznych w celu umożliwienia bezpiecznej pracy maszyn rolniczych,
• uporządkowanie istniejącej infrastruktury, w tym przebudowę urządzeń lub uregulowanie obecności innych instalacji należących do przedsiębiorcy przesyłowego.

Dobrze i aktywnie prowadzone rokowania pozwalają na ustalenie warunków satysfakcjonujących obie strony umowy. Co istotne – jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez właścicieli nieruchomości jest podpisanie umowy bez wcześniejszej dokładnej analizy jej zapisów.

Presja czasu – dwa miesiące, które decydują o wszystkim

Rokowania mają charakter czasowy i co do zasady powinny zakończyć się w terminie dwóch miesięcy od dnia wszczęcia. Po ich bezskutecznym zakończeniu przedsiębiorstwo przesyłowe uzyskuje możliwość wystąpienia na drogę administracyjną.

W praktyce oznacza to, że właściciel, który nie podejmie odpowiednich działań na etapie rokowań, traci realny wpływ na dalszy bieg sprawy.

Postępowanie administracyjne i tzw. małe wywłaszczenie

W przypadku braku porozumienia organ administracji może wydać decyzję umożliwiającą realizację inwestycji bez zgody właściciela. Najczęściej taka decyzja wydawana jest na wniosek przedsiębiorstwa przesyłowego. Jej skutkiem jest tzw. małe wywłaszczenie, polegające na ograniczeniu prawa własności przy jednoczesnym pozostawieniu tytułu własności przy dotychczasowym właścicielu. Decyzja daje przedsiębiorcy przesyłowemu legalny i trwały tytuł prawny do korzystania z danej nieruchomości należącej do konkretnego właściciela.

Choć przepisy przewidują obowiązek wypłaty odszkodowania, jego wysokość bywa przedmiotem sporów i nie zawsze odpowiada rzeczywistym stratom właściciela. Dlatego właśnie tak ważne jest aktywne działanie już na etapie prowadzonych rokowań.

Odszkodowanie za słup lub gazociąg – zakres i praktyka

Odszkodowanie powinno rekompensować nie tylko zajęcie pasa gruntu pod urządzenia przesyłowe, lecz uwzględniając również:

• spadek wartości nieruchomości,
• ograniczenia w jej zabudowie i zagospodarowaniu,
• utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości w przyszłości.

W praktyce uzyskanie pełnej rekompensaty wymaga aktywnej postawy właściciela oraz świadomego korzystania z przysługujących mu środków prawnych. Dlatego zasadne jest rozważenie skorzystania z pomocy profesjonalnego pełnomocnika specjalizującego się w sprawach infrastruktury przesyłowej, którego znajomość realiów i praktyki negocjacyjnej może mieć kluczowe znaczenie dla przebiegu i efektu prowadzonych rozmów – mówi radca prawny Sonia Gzubicka z Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy.

Podsumowanie

Inwestycje przesyłowe realizowane na prywatnym gruncie stanowią klasyczny przykład konfliktu pomiędzy interesem publicznym a konstytucyjnie chronionym prawem własności. Kluczowe znaczenie ma jednak nie sam fakt planowanej inwestycji, lecz moment reakcji właściciela. To etap rokowań decyduje o tym, czy ingerencja w nieruchomość zostanie ukształtowana na rozsądnych i satysfakcjonujących warunkach, czy też nastąpi w drodze jednostronnej decyzji administracyjnej.

Artykuł, który Państwo przeczytali, jest sponsorowany przez Kancelarię Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy sp. k. z siedzibą we Wrocławiu. Jednocześnie informujemy, że niniejszy materiał stanowi informowanie o wykonywaniu zawodu radcy prawnego w rozumieniu art. 31 ust. 2 Kodeksu Etyki Radcy Prawnego oraz informację handlową w rozumieniu § 23 ust. 2 Kodeksu Etyki Adwokackiej.