Efekty negocjacji w wybranych obszarach - swobodny przepływ kapitału

Ten pozornie mało interesujący obszar negocjacyjny dotyczył ważnej dla wielu Polaków kwestii nabywania nieruchomości przez cudzoziemców - obywateli państw UE. Kupno ziemi jest w prawie wspólnotowym traktowane przede wszystkim jako lokata kapitału, choć często podkreśla się, iż możliwość nabywania nieruchomości ma istotne znaczenie dla realizacji takich zasad wspólnotowych jak swoboda przepływu, pracowników czy swoboda zakładania przedsiębiorstw. Nie był to jedyny temat negocjacji w tym obszarze, jakkolwiek najbardziej kontrowersyjny. Ponadto rozmawiano tu o regulacjach dotyczących transferów pieniężnych i przeciwdziałaniu tzw. praniu brudnych pieniędzy. W tym zakresie Polska zasadniczo zaakceptowała w pełnym zakresie dorobek prawny Wspólnot Europejskich.

Początkowo polskie propozycje były niezwykle ambitne. Nasi przedstawiciele (kiedy Głównym Negocjatorem był prof. Kułakowski) domagali się 18-letniego okresu nabywania nieruchomości rolnych, to jest uzależnienia możliwości kupna ziemi od zgody właściwego ministra. Ponadto proponowano 5 letni okres przejściowy na nabywanie nieruchomości w celach inwestycyjnych (tu w rozumieniu inwestycji typu np. budowa fabryki, a nie spekulacyjnych). Trzeba tu podkreślić, iż 18 letni okres przejściowy byłby najdłuższym jaki został kiedykolwiek przewidziany w traktacie akcesyjny, także żadne inne państwo kandydujące nie przewidywało tak długiego odstępstwa od zasad unijnych.

Nasze żądania były oparte na dwóch argumentach. Pierwszym była dysproporcja w cenach ziemi w Polsce i UE. Drugi zaś miał charakter czysto polityczny i dotyczył obaw części społeczeństwa przed wykupem ziemi przez obcokrajowców, co dotyczyło zwłaszcza tzw. Ziem Odzyskanych. Był to jedyny, żądany przez stronę polską okres przejściowy, który oficjalnie motywowano względami polityki wewnętrznej.

Przeprowadzone analizy pokazały, że przynajmniej częściowo argument dotyczący cen nieruchomości był nietrafny. Zarówno w Unii jak i wewnątrz naszego kraju istnieją ogromne dysproporcje w cenach nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości rolnych. W porównaniu np. z Holandią czy Luksemburgiem ceny ziemi w Polsce są kilkunastokrotnie niższe, a z drugiej strony w porównaniu ze Szwecją czy Portugalią przedstawiają wartości zbliżone. Również w Polsce różnice w cenie między Mazowszem a np. Podkarpaciem dochodziła do kilkudziesięciu procent. Jakkolwiek trzeba przyznać, iż ziemia w dwóch największym pod względem upraw rolnych krajach UE, czyli Niemczech i Francji jest kilkakrotnie droższa niż w Polsce. Komisja Europejska rekomendując stanowisko Państwom Członkowskim zaproponowała 5 letni okres przejściowy na nabywanie nieruchomości rolnych oraz brak okresu przejściowego na ziemię nabywaną w celach inwestycyjnych.

To wraz ze zmianą rządu w Polsce zdecydowało o zmianie stanowiska negocjacyjnego. Zmniejszono proponowany okres przejściowy, zaproponowano zróżnicowanie trwania zakazu pomiędzy poszczególnymi województwami, postawiono kwestie tzw. drugich domów (ang. secondary residence — chodzi o np. domki kempingowe, czyli o nieruchomości nabywane w celach rekreacyjnych). Nowe stanowisko było bardziej zbliżone do żądań pozostałych państw kandydujących, choć i tak proponowane przez Polskę okresy przejściowe były najdłuższe. Ostatecznie, po uwzględnieniu propozycji Holandii, która postawiła sprawę nabywania ziemi przez obecnych jej dzierżawców ustalono następujący kompromis:

1. Przez okres pięciu lat od daty uzyskania członkostwa Polska będzie mogła stosować wobec obywateli Unii Europejskiej (oraz państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, tj. np. Norwegii) przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (co oznacza utrzymanie wymogu uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości) w odniesieniu do tzw. drugich domów. Wyłączone z tej kategorii będą nieruchomości o charakterze rekreacyjnym nabywane w celu prowadzenia działalności gospodarczej (traktowane jako nabywane w celach inwestycyjnych). Okresem przejściowym nie będą objęte osoby zamieszkałe na terenie Polski przez okres czterech lat przed nabyciem nieruchomości;

2. Przez okres dwunastu lat od daty uzyskania członkostwa Polska będzie mogła stosować wobec obywateli Unii Europejskiej (oraz państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego) przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (co oznacza utrzymanie wymogu uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości) w odniesieniu do nieruchomości rolnych i leśnych. Okres przejściowy nie obejmie rolników indywidualnych osiedlających się i prowadzących działalność rolniczą na zasadach samozatrudnienia w Polsce, pod warunkiem dzierżawy i uprawiania przez nich nieruchomości przez okres trzech, a w województwach warmińsko-mazurskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, zachodniopomorskim, lubuskim, wielkopolskim, dolnośląskim i opolskim siedmiu lat przed nabyciem nieruchomości.

Trudno ocenić zawarte porozumienie. Z jednej strony postanowienia traktatu akcesyjnego znacznie odbiegają od pierwotnie proponowanych przez Polskę rozwiązań. Z drugiej strony żadne inne Państwo Kandydujące nie uzyskało tak długiego okresu przejściowego.

Ważnym, choć ubocznym, efektem negocjacji było pewne uregulowanie zasad obrotu ziemią rolną w Polsce poprzez uchwalenie 11 kwietnia 2003 r. — tuż przed podpisaniem Traktatu Akcesyjnego — ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ustawa ta dała ogromne uprawnienia w zakresie handlu ziemią Agencji Nieruchomości Rolnych. Uprawnienia te dotyczą tak samo obywateli polskich i cudzoziemców z państw UE, ale mogą być skuteczną barierą przeciwko spekulacji ziemią i tworzenia ogromnych, stanowiących zagrożenie dla tradycyjnych gospodarstw rodzinnych gospodarstw rolnych.

Więcej o zasadach obrotu ziemią w UE przeczytasz na naszych stronach internetowych w pliku „Nabywanie nieruchomości w prawie wspólnotowym”.

opr. JU/PO