Słup na działce – jak walczyć o swoje prawa?

„To nieprawda, że wybudowanie infrastruktury wiele lat temu oznacza automatycznie, że nie można dochodzić odszkodowania” – mówi radca prawny Bartosz Bański, Dyrektor Departamentu ds. Roszczeń Przesyłowych z wrocławskiej kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy. „Wszystko zależy bowiem od stanu faktycznego, a dokładniej od tego, czy ktoś zadbał o uregulowanie stosunku prawnego”.

Kiedy słup na działce staje się realnym problemem

Właściciele często oswajają się z faktem, że słup energetyczny stoi na ich nieruchomości, w końcu stan taki towarzyszy im często wiele lat. Niemniej jednak problem nabiera znaczenia, gdy pojawia się awaria, a wraz z nią niezapowiedziani pracownicy na działce. Towarzyszy temu naruszenie poczucia bezpieczeństwa i komfortu właściciela oraz jego rodziny.

„Hałas czy obecność maszyn, to często najmniejsza niedogodność dopiero gdy pracownicy opuszczą teren nieruchomości objawia się realna skala szkód. Rozkopany trawnik, ścięte drzewa, uszkodzenia elewacji – to przykład kilku z wielu problemów naszych klientów. Oczywiście z tytułu takich szkód przysługuje właścicielom odszkodowanie. Niemniej jednak to właśnie awaria jest momentem, kiedy właściciele zaczynają analizować sytuację i orientują się, że w zasadzie nikt z nimi nie podpisał umowy co do urządzeń na działce” – wskazuje Bański.

Takie sytuacje często spotykają się z frustracją – właściciel musi godzić się na to, że ktoś korzysta z ich cennej nieruchomości.

Zarys historyczny

Po II wojnie światowej w Polsce widoczne były duże różnice w dostępie do energii elektrycznej i gazu – na korzyść miast, kosztem mniejszych miejscowości i wsi. W latach 50. XX wieku nastąpił początek intensywnej elektryfikacji, na gruncie ustawy o powszechnej elektryfikacji wsi i osiedli. Był to moment powstania wielu elektrowni, ale także dynamicznej rozbudowy sieci energetycznych.

Chociaż istniały narzędzia prawne do pozyskania tytułu do nieruchomości celem budowy sieci energetycznych, to de facto nikt nie egzekwował przepisów. Czasy Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej rządziły się własnymi prawami. Linie były budowane bez dopełniania procedury wywłaszczania, bez pozyskania tytułu prawnego. Interes ekonomiczny Państwa wyprzedzał interes jednostki, która musiała poświęcić się „dla dobra ogółu”.

„Właściciele często decydują się na proces sądowy z poczucia niesprawiedliwości, która dotknęła członków rodziny. Niejednokrotnie słyszałem jak spadkobiercy z wieloma emocjami wspominali, że ich rodzice nie godzili się na działania państwa kosztem ich własności. Dzieci chcą dopełnić sprawiedliwości” – wspomina Bański.

Chociaż infrastruktura powstała wiele lat temu, właściciel (a czasem jego spadkobierca) pozostał z niezałatwionym problemem.

Pieniądze tylko dla tych, którzy podejmą działania

Tymczasem zgodnie z prawem, właścicielami urządzeń przesyłowych są przedsiębiorstwa przesyłowe. Chociaż łatwo zweryfikować w sprawozdaniach finansowych, że zyski tych spółek są niejednokrotnie liczone w milionach a nawet miliardach, często zdarza się, że spółki nie są skore do poniesienia kosztów celem uregulowania sytuacji prawnej z przysłowiowym Kowalskim.

W branżowych sprawozdaniach finansowych można znaleźć informacje, że brak uregulowanego stanu prawnego nieruchomości, na których znajdują się urządzenia energetyczne, co do zasady nie stanowi zagrożenia dla utraty majątku przedsiębiorstw. Wskazuje się jednak, że taki stan rzeczy może wiązać się z ryzykiem poniesienia dodatkowych kosztów – wynikających z potencjalnych roszczeń o odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu, konieczność wypłaty czynszu dzierżawnego, ustanowienia służebności przesyłu, a w wyjątkowych przypadkach także z żądaniami przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego. Firmy energetyczne zazwyczaj tworzą w tym celu odpowiednie rezerwy finansowe, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi zobowiązaniami.

„Przedsiębiorcy celowo tolerują stan, że relacje między stronami pozostają nieokreślone czas działa bowiem na korzyść przedsiębiorcy. Istnieje bowiem w prawie polskim instytucja zasiedzenia. Jeżeli więc przedsiębiorca przy budowie nie dotrzymał warunków prawnych w zakresie pozyskania tytułu prawnego (np. nie pozyskał decyzji wywłaszczeniowej), to bierność właściciela jest z perspektywy finansów przedsiębiorcy kluczowa. Przedsiębiorca po upływie 30 lat w złej wierze lub 20 w dobrej nabędzie nieodpłatne prawo do korzystania z nieruchomości właściciela” – wskazuje Bański.

Od kiedy liczy się termin? Dawniej, na mocy uchwały Sądu Najwyższego, sądy uważały, że termin 30 lub 20 lat należy liczyć od dnia powstania infrastruktury. Obecnie tendencja ta się odmienia, a sądy uznają, że należy liczyć termin od 2008 r. kiedy został wprowadzone przepisy dotyczące służebności przesyłu.

„Liczenie terminu od dnia wybudowania infrastruktury narusza szereg zasad prawnych, w tym możliwość prawa do obrony, skoro odpowiednie przepisy weszły w życie dopiero w 2008 r.” – twierdzi Bański.

Wysokość roszczeń

Roszczenia, których może dochodzić właściciel często są niemałe. Można zaryzykować twierdzenie, że wartość nieruchomości w Polsce z każdym rokiem wzrasta. Z kolei istnienie infrastruktury przesyłowej na działce w sposób istotny ingeruje w prawo własności, ograniczając swobodę korzystania z nieruchomości, jej potencjalne przeznaczenie oraz możliwości zagospodarowania. Tego rodzaju obciążenie wpływa negatywnie na atrakcyjność gruntu, a w konsekwencji prowadzi do realnego obniżenia jego wartości rynkowej.

„Kwoty, o które mogą walczyć właściciele, wynoszą co do zasady od kilku do kilkuset tysięcy złotych. Wszystko oczywiście zależy od tego co i gdzie się na nieruchomości znajduje. Jeżeli grunt jest wiele wart, a infrastruktura przebiega przez znaczną jego część, to wysoce prawdopodobne jest, że roszczenie dotyczące służebności przesyłu również będzie wysokie” – wskazuje Bański

Droga do sprawiedliwości

Jak postawić pierwszy krok na drodze do uzyskania należnego odszkodowania?

Konieczna jest weryfikacja ogólnodostępnych danych takich jak m.in. księga wieczysta. Jeżeli nie odnajdujemy tam żadnego wpisu, to znaczy, że realne poszukiwania czas zacząć.

Przeszukujemy akta w odpowiednich instytucjach – m.in. w urzędzie gminy, starostwie powiatowym, aktach przedsiębiorcy przesyłowego, a w razie potrzeby również w archiwum państwowym – aby zebrać pełną dokumentację dotyczącą nieruchomości i urządzeń przesyłowych. Dopiero dysponując kompletem niezbędnych materiałów, dokonujemy szczegółowej analizy przysługujących roszczeń i opracowujemy strategię ich skutecznego dochodzenia.

Obecność urządzeń przesyłowych na prywatnej działce to nie tylko kwestia techniczna – to przede wszystkim realna ingerencja w prawo własności, które podlega ochronie prawnej. Choć infrastruktura przesyłowa może wydawać się „nieuniknionym” elementem krajobrazu, nie oznacza to, że należy bezkrytycznie godzić się na jej obecność i wynikające z niej ograniczenia.

Warto byś świadomym właścicielem, który zna swoje prawa, gdyż może to zaowocować realnymi korzyściami finansowymi..

Artykuł, który Państwo przeczytali, jest sponsorowany przez Kancelarię Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy sp. k. z siedzibą we Wrocławiu. Jednocześnie informujemy, że niniejszy materiał stanowi informowanie o wykonywaniu zawodu radcy prawnego w rozumieniu art. 31 ust. 2 Kodeksu Etyki Radcy Prawnego oraz informację handlową w rozumieniu § 23 ust. 2 Kodeksu Etyki Adwokackiej.