Rura w ziemi, pieniądze w błocie? Odszkodowanie za gazociągi i wodociągi

Odpowiedź brzmi: tak, choć droga do uzyskania rekompensaty nie zawsze jest prosta. Ostatnie lata przyniosły jednak istotne zmiany w orzecznictwie, które wzmacniają pozycję właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

Gazociąg i wodociąg na działce – skąd bierze się problem?

Wiele sieci przesyłowych powstało kilkadziesiąt lat temu, często w okresie, gdy ochrona prawa własności wyglądała inaczej niż obecnie. Infrastruktura była lokalizowana na prywatnych gruntach bez zawierania umów z właścicielami, bez ustanawiania służebności przesyłu i bez wypłaty wynagrodzenia. Po latach przedsiębiorstwa przesyłowe zaczęły bronić swojego prawa do korzystania z cudzych nieruchomości, powołując się na zasiedzenie.

Przez długi czas w orzecznictwie dominował pogląd, że jeszcze przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu możliwe było zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej jej treści. W praktyce oznaczało to, że właściciel działki często słyszał w sądzie, iż przedsiębiorca nabył już odpowiednie uprawnienia, a żądanie wynagrodzenia jest spóźnione. Takie podejście budziło jednak poważne wątpliwości konstytucyjne.

Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego P 10/16

Sytuację właścicieli gruntów znacząco zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 10/16. Trybunał uznał za niezgodne z Konstytucją takie rozumienie przepisów Kodeksu cywilnego, które pozwalało przedsiębiorcom przesyłowym lub Skarbowi Państwa nabywać przed 3 sierpnia 2008 r. przez zasiedzenie służebność odpowiadającą treścią późniejszej służebności przesyłu. Trybunał wskazał, że prowadziło to do nadmiernej ingerencji w prawo własności oraz naruszało zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego prawa.

Znaczenie tego orzeczenia trudno przecenić. W praktyce podważa ono wieloletnią linię orzeczniczą, która często zamykała właścicielom drogę do dochodzenia roszczeń. Dla wielu osób posiadających działki z gazociągami czy wodociągami wyrok Trybunału może oznaczać możliwość ponownej oceny swojej sytuacji prawnej.

Nie oznacza to oczywiście automatycznego przyznania odszkodowania czy wynagrodzenia każdemu właścicielowi. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy, jednak, z uwagi na powyżej przywołany wyrok, argument o zasiedzeniu przestał być tak silną tarczą ochronną dla przedsiębiorstw przesyłowych jak miało to miejsce wcześniej.

Sąd Najwyższy potwierdza zmianę kierunku

Istotnym uzupełnieniem stanowiska Trybunału Konstytucyjnego jest postanowienie Sądu Najwyższego z 19 marca 2026 r., sygn. II CSKP 1045/24. W sprawie dotyczącej ustanowienia służebności przesyłu Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną przedsiębiorstwa przesyłowego, a komentatorzy orzeczenia wskazują, że SN dostrzegł realne znaczenie wyroku TK P 10/16 dla rozstrzygania sporów dotyczących infrastruktury przesyłowej.

Choć każda sprawa rozpatrywana jest na tle indywidualnego stanu faktycznego, kierunek zmian wydaje się wyraźny. Coraz większy nacisk kładzie się na ochronę prawa własności oraz konieczność zapewnienia właścicielowi odpowiedniej rekompensaty za korzystanie z jego gruntu.

Jakich roszczeń może dochodzić właściciel?

Najczęściej właściciel nieruchomości może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Jest to forma uregulowania stanu prawnego, która pozwala przedsiębiorcy legalnie korzystać z nieruchomości, a właścicielowi zapewnia finansowy ekwiwalent za ograniczenie jego prawa własności.

W określonych sytuacjach możliwe jest również dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres przed ustanowieniem służebności. Wysokość takich roszczeń zależy od wielu czynników, w tym rodzaju urządzenia, powierzchni pasa eksploatacyjnego, przeznaczenia działki oraz stopnia ograniczenia możliwości jej wykorzystania.

Warto przy tym pamiętać, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie jest typowym odszkodowaniem. Ma ono charakter szerszy i stanowi rekompensatę za samo ograniczenie prawa własności oraz związane z nim niedogodności. Przy ustalaniu jego wysokości sądy biorą pod uwagę m.in. przeznaczenie nieruchomości, zakres ingerencji przedsiębiorcy oraz wpływ urządzeń przesyłowych na wartość gruntu.

Czy warto analizować stare sprawy?

Dla wielu właścicieli odpowiedź może być twierdząca. Jeżeli na działce od lat znajduje się gazociąg lub wodociąg, a przedsiębiorstwo dotychczas powoływało się na zasiedzenie, obecny stan orzecznictwa może otwierać nowe możliwości dochodzenia roszczeń.

Wyrok TK P 10/16 wyraźnie pokazuje, że ochrona prawa własności odzyskuje należne jej znaczenie. Rura w ziemi nie musi już oznaczać pieniędzy utopionych w błocie. Coraz częściej staje się podstawą do uzyskania realnej rekompensaty za wieloletnie ograniczanie prawa do korzystania z własnej nieruchomości.

Artykuł, który Państwo przeczytali, jest sponsorowany przez Kancelarię Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy sp. k. z siedzibą we Wrocławiu. Jednocześnie informujemy, że niniejszy materiał stanowi informowanie o wykonywaniu zawodu radcy prawnego w rozumieniu art. 31 ust. 2 Kodeksu Etyki Radcy Prawnego oraz informację handlową w rozumieniu § 23 ust. 2 Kodeksu Etyki Adwokackiej.