Rzecznik praw obywatelskich po stronie właścicieli nieruchomości

Stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich jest cennym i niezwykle potrzebnym głosem w dyskusji o ochronie prawa własności. Właściciele gruntów od lat podnoszą bowiem, że infrastruktura przesyłowa ogranicza możliwość swobodnego korzystania z ich nieruchomości, a jednocześnie nie zawsze otrzymują z tego tytułu jakiekolwiek wynagrodzenie – wskazuje radca prawny Paulina Kozłowska-Wróbel, pełnomocnik procesowy w Departamencie ds. Roszczeń Przesyłowych Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy.

Stare urządzenia przesyłowe na prywatnych gruntach

Problem urządzeń przesyłowych posadowionych na prywatnych nieruchomościach ma
w Polsce długą historię. Wiele linii energetycznych, gazociągów czy innych elementów infrastruktury przesyłowej powstawało w okresie PRL, gdy priorytetem była szybka rozbudowa sieci technicznej państwa. W praktyce oznaczało to często lokalizowanie instalacji na prywatnych gruntach bez zawierania umów z właścicielami lub bez jednoznacznego uregulowania stanu prawnego takich inwestycji.
Po transformacji ustrojowej problem ten nie zniknął. Przeciwnie – pomimo upływu lat infrastruktura pozostała na tych samych nieruchomościach, a właściciele gruntów wciąż mierzą się z problemem ich obecności na nieruchomości. Nie tylko sytuacja prawna ich działki była nieuregulowana, lecz przede wszystkim nie otrzymali oni odpowiedniej rekompensaty finansowej za utrudnienia w korzystaniu ze swojej własności.
To właśnie w takich okolicznościach zaczęły pojawiać się liczne spory pomiędzy właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami przesyłowymi, które trafiały na wokandy sądów powszechnych. Z czasem doprowadziło to do wykształcenia się niekorzystnej dla właścicieli nieruchomości linii orzeczniczej dotyczącej sposobu regulowania praw do korzystania z gruntów zajętych przez infrastrukturę przesyłową.

Czy przedsiębiorstwa mogły zasiedzieć służebność przesyłu?

Źródłem problemu jest pojawiający się pogląd, aprobowany przez część orzecznictwa, zgodnie z którym przedsiębiorstwa będące właścicielami infrastruktury przesyłowej mogły nabyć – w drodze zasiedzenia – służebność gruntową odpowiadającą treści służebności przesyłu.
W praktyce oznaczało to, że jeśli urządzenia przesyłowe znajdowały się na danej nieruchomości przez odpowiednio długi czas, przedsiębiorstwo mogło uzyskać prawo do korzystania z tego gruntu nawet bez zawarcia umowy z właścicielem.

W tej sprawie pojawia się jednak zasadnicza wątpliwość prawna – instytucja służebności przesyłu została wprowadzona do polskiego porządku prawnego dopiero w sierpniu 2008 roku. Powstaje więc pytanie – czy możliwe było zasiedzenie prawa, które formalnie przed tą datą nie istniało?

Dotychczasowa niekonstytucyjna praktyka orzecznicza

Przełom dla właścicieli nieruchomości w sporze z przedsiębiorcami przesyłowymi nastąpił 2 grudnia 2025 r. Wtedy to Trybunał Konstytucyjny orzekł, że dotychczasowa wykładnia przepisów pozwalająca na nabycie w drodze zasiedzenia przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przed wejściem w życie instytucji służebności przesyłu jest niekonstytucyjna.

Na ten właśnie problem zwraca uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich. W swoim piśmie z dnia 2 lutego 2026 r. wskazał, że nabycie w drodze zasiedzenia przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu w sytuacji, gdy nie została wydana decyzja administracyjna ograniczająca prawa właściciela do gruntu, jest niezgodne z Konstytucją. Sprawa ma ogromne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, którzy w wielu przypadkach od lat bezskutecznie próbują uporządkować stan prawny swojej własności lub dochodzić należnego wynagrodzenia za korzystanie z ich gruntów przez przedsiębiorstwa przesyłowe.

W jaki sposób właściciele nieruchomości mogą dochodzić swoich praw?

Należy podkreślić, że właściciele nieruchomości nie pozostają pozbawieni ochrony prawnej i dysponują realnymi instrumentami pozwalającymi im dochodzić swoich praw wobec przedsiębiorcy przesyłowego. W pierwszej kolejności mogą dochodzić ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Rozwiązanie to umożliwia nie tylko uregulowanie sytuacji prawnej urządzeń przesyłowych posadowionych na prywatnej działce, lecz pozwala także na uzyskanie adekwatnej rekompensaty finansowej.

Ponadto właściciele nieruchomości mogą domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z ich nieruchomości. Kwota ustalana jest indywidualnie i zależy m.in. od powierzchni zajętej przez infrastrukturę, stopnia uciążliwości infrastruktury czy wartości nieruchomości przez którą ta infrastruktura przebiega.

Natomiast w sytuacji, gdy przedsiębiorca posiada tytuł prawny pozwalający na korzystanie
z nieruchomości i legitymuje się np. decyzją administracyjną zezwalającą na posadowienie infrastruktury, właściciel nieruchomości może domagać się odszkodowania na drodze postępowania administracyjnego.

Powyższe rozwiązania wskazują, że właściciele nieruchomości nie są bezradni względem przedsiębiorców przesyłowych i mają możliwość dochodzenia swoich praw. W praktyce natomiast właściwa ocena sytuacji oraz wybór odpowiednich środków prawnych często wymaga wsparcia profesjonalnego pełnomocnika.

Artykuł, który Państwo przeczytali, jest sponsorowany przez Kancelarię Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy sp. k. z siedzibą we Wrocławiu. Jednocześnie informujemy, że niniejszy materiał stanowi informowanie o wykonywaniu zawodu radcy prawnego w rozumieniu art. 31 ust. 2 Kodeksu Etyki Radcy Prawnego oraz informację handlową w rozumieniu § 23 ust. 2 Kodeksu Etyki Adwokackiej.